Wie een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek overweegt, wil meestal eerst de maandlasten naast elkaar zetten. Dat verschil is goed uit te leggen. Bij een annuïteitenhypotheek blijft je bruto maandlast binnen de rentevaste periode gelijk. Bij een lineaire hypotheek daalt die bruto maandlast juist elke maand. Welke vorm past, hangt af van je inkomen, je ruimte aan het begin en de vraag of je later lagere lasten wilt.
Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek: hoe werkt het?
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand één vast bruto bedrag, zolang de rente gelijk blijft. Dat bedrag bestaat uit rente en aflossing. In de eerste jaren betaal je vooral rente en los je minder af. Later verschuift dat: de rente daalt en de aflossing stijgt.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast deel van de lening af. Daar komt rente bovenop over de resterende schuld. Omdat die schuld elke maand lager wordt, betaal je steeds minder rente. Daardoor daalt je bruto maandlast vanaf de eerste maand.
Bij annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek zit het verschil dus vooral in het verloop van de lasten, niet in het feit dat je uiteindelijk aflost. Bij beide vormen is de hypotheek aan het einde van de looptijd volledig terugbetaald.
Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek in cijfers
Een rekenvoorbeeld maakt het verschil concreet. Stel: je leent €300.000, de rente is 4,0% per jaar en de looptijd is 30 jaar.
Bij een annuïteitenhypotheek is de bruto maandlast dan ongeveer €1.432 per maand. Dat bedrag blijft tijdens de rentevaste periode gelijk. In de eerste maand bestaat dat uit ongeveer €1.000 rente en €432 aflossing. Later verschuift die verhouding.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand €833 af (€300.000 gedeeld door 360 maanden). In de eerste maand betaal je daarnaast ongeveer €1.000 rente. Je bruto maandlast start dan op ongeveer €1.833. Die daalt daarna elke maand een beetje.
Na tien jaar is het verschil vaak nog zichtbaar. Bij lineair heb je dan meer afgelost en is je resterende schuld lager. Daardoor betaal je over de hele looptijd minder rente dan bij annuïtair. Bij annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek zijn de totale rentelasten dus meestal lager bij lineair, maar de beginlasten hoger.
Netto maandlasten en hypotheekrenteaftrek in 2025
Voor de netto maandlasten speelt hypotheekrenteaftrek mee. Hoeveel voordeel je hebt, hangt af van je inkomen, je belastingtarief en de hoogte van de rente. Dat verschilt per huishouden. Daarom is een persoonlijk voorbeeld nodig om netto lasten precies te berekenen.
De fiscale hoofdregel is in 2025 hetzelfde als voorgaande jaren: voor hypotheekrenteaftrek bij een nieuwe eigenwoningschuld moet je de lening in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair aflossen. Daarom komen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek in aanmerking voor renteaftrek, als je aan de voorwaarden voldoet.
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in het begin meer rente. Daardoor is de aftrek aan het begin vaak hoger. Later neemt die aftrek af. Bij een lineaire hypotheek daalt de rente sneller, en daalt het fiscale voordeel dus ook sneller. Wie annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek vergelijkt, moet daarom naar bruto én netto lasten kijken.
Verschil in risico en totale kosten
Bij annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek hoort ook een vergelijking van risico en totale kosten. Een lineaire hypotheek verlaagt je schuld sneller. Dat beperkt het renterisico bij verkoop of oversluiten, omdat de openstaande lening eerder daalt. Ook betaal je over 30 jaar meestal minder rente.
Een annuïteitenhypotheek geeft juist lagere lasten aan het begin. Dat kan helpen als je inkomen nu nog beperkt is. Daar staat tegenover dat je schuld in de eerste jaren minder snel daalt. Daardoor blijven je rentelasten langer hoger.
Geen van beide vormen garandeert lagere woonlasten in de toekomst. Bij het aflopen van een rentevaste periode kunnen je maandlasten stijgen als de rente dan hoger ligt. Dat risico geldt voor beide hypotheekvormen. Kijk dus niet alleen naar de eerste maand, maar ook naar je ruimte bij een hogere rente.
Wanneer past welke hypotheekvorm?
Een annuïteitenhypotheek past vaak bij kopers die aan het begin lagere maandlasten nodig hebben. Dat zie je geregeld bij starters. De bruto last blijft gelijk binnen de rentevaste periode, wat overzicht geeft.
Een lineaire hypotheek past vaker bij mensen die de hogere beginlast kunnen dragen en sneller willen aflossen. Dat kan aantrekkelijk zijn als je nu voldoende inkomen hebt en later lagere lasten wilt.
Bij annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek is er geen algemene winnaar. De keuze hangt af van je inkomen, spaargeld, toekomstplannen en risicobereidheid. Soms combineren geldverstrekkers beide vormen in één hypotheek. Dan blijft een deel van de last stabiel en los je een ander deel sneller af.
Waar je in 2025 op moet letten
Controleer eerst of je de maandlasten ook kunt dragen als de rentevaste periode afloopt. Vergelijk daarna niet alleen de eerste maand, maar ook de lasten na 5, 10 en 20 jaar. Dat geeft een realistischer beeld.
Let ook op de fiscale regels in 2025. Voor nieuwe hypotheken geldt nog steeds dat je voor hypotheekrenteaftrek in maximaal 30 jaar moet aflossen. Sinds 2013 zijn annuïtair en lineair daarom de gebruikelijke vormen voor nieuwe leningen met renteaftrek.
Vraag ten slotte altijd een berekening op basis van jouw inkomen en woningwaarde. Bij annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek maken rente, looptijd en leensom veel uit. Een verschil van 1 procentpunt rente kan de maandlast al duidelijk veranderen.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Laat je voor jouw situatie adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen over annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek
Wat is goedkoper: annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek?
Over de hele looptijd is lineair meestal goedkoper, omdat je sneller aflost en daardoor minder rente betaalt.
Waarom kiezen starters vaak voor annuïtair?
De maandlast aan het begin ligt meestal lager dan bij lineair. Dat maakt deze vorm vaker passend bij een lager startinkomen.
Heb je in 2025 hypotheekrenteaftrek bij beide vormen?
Ja, meestal wel, als het gaat om een eigenwoningschuld die je in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair aflost.
Daalt de maandlast bij een lineaire hypotheek altijd?
Binnen een gelijke rentevaste periode wel. Na afloop daarvan kan de maandlast veranderen door een nieuwe rente.
Kun je annuïtair en lineair combineren?
Ja, dat is bij veel geldverstrekkers mogelijk. Of dat past, hangt af van je inkomen en je gewenste lastenverloop.
