Twee hypotheken van 200.000 euro kunnen je elke maand een heel ander gevoel geven. Bij de ene betaal je in het begin relatief rustig en later netto meer. Bij de andere begin je juist zwaarder, maar zie je de lasten sneller dalen. Dat verschil zit niet alleen in de maandlasten, maar ook in de totale kosten over de hele looptijd.
Sta je voor de keuze tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek, dan is het handig om verder te kijken dan alleen de eerste maand. Vooral het verloop van rente, aflossing en hypotheekrenteaftrek maakt veel uit. Hieronder zie je hoe beide vormen werken, wat dat doet met je bruto en netto maandlasten, en hoe de totale kosten kunnen verschillen.
Zo verschillen de maandlasten
De basis is simpel: je bruto maandlast bestaat uit aflossing plus rente. Je netto maandlast is je bruto maandlast min het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek.
Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast tijdens de rentevaste periode gelijk. Binnen dat vaste bedrag verschuift de verhouding wel. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing. Later is dat precies andersom: weinig rente en veel aflossing. Omdat je minder rente betaalt naarmate de tijd verstrijkt, daalt ook de renteaftrek. Daardoor loopt de netto maandlast op.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. De rente daalt vervolgens doordat je restschuld steeds lager wordt. Daardoor dalen zowel je bruto als je netto maandlasten gedurende de looptijd.
Kort gezegd: bij annuïtair zijn de bruto lasten stabieler, bij lineair dalen de lasten sneller.
Hoe het werkt in de praktijk
Voor nieuwe hypotheken sinds 2013 geldt dat je voor hypotheekrenteaftrek alleen in aanmerking komt als je lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Die hypotheek moet bedoeld zijn voor aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning die je hoofdverblijf is. Ook moet de lening binnen 30 jaar, dus 360 maanden, volledig worden afgelost.
Dat maakt de keuze tussen deze twee vormen voor veel huizenkopers extra relevant. Zeker omdat je in 2024 maximaal 100 procent van de woningwaarde kunt lenen. Voor energiebesparing kun je in 2024 extra lenen, tot 20.000 euro tot 50.000 euro, afhankelijk van het energielabel. Ook telt in 2024 de actuele studieschuld mee voor de maximale hypotheek.
Rekenvoorbeeld: 200.000 euro hypotheek
Met cijfers wordt het verschil meteen duidelijker. Neem deze situatie:
- Hypotheek: 200.000 euro
- Rente: 4 procent
- Looptijd: 30 jaar
- Belastingteruggave: 42 procent, initieel
Annuïtair
Bij deze vorm is de bruto maandlast 955 euro per maand in het eerste jaar. De netto maandlast komt dan uit op 677 euro per maand.
Na 30 jaar is de bruto maandlast nog steeds 955 euro per maand, maar de netto maandlast is dan 947 euro per maand. Dat laat goed zien wat er gebeurt als de rentecomponent kleiner wordt en de renteaftrek afneemt.
De totale netto kosten komen in dit voorbeeld uit op 283.883 euro.
Lineair
Bij een lineaire hypotheek is de bruto maandlast in het eerste jaar 1.212 euro per maand. Netto is dat 936 euro per maand.
Na 30 jaar is de bruto maandlast gedaald naar 568 euro per maand. Netto is dat 563 euro per maand.
De totale netto kosten komen in dit voorbeeld uit op 270.136 euro.
Wat zeggen deze cijfers echt?
Het verschil zit in twee dingen: het begin van de looptijd en het totaal over 30 jaar.
Bij annuïtair start je met lagere maandlasten. In het voorbeeld is het verschil in het eerste jaar duidelijk zichtbaar. Netto betaal je 677 euro per maand, tegenover 936 euro per maand bij lineair. Dat kan prettig zijn als je aan het begin meer ruimte wilt houden in je budget.
Daar staat tegenover dat lineair over de hele looptijd goedkoper uitvalt in dit voorbeeld. De totale netto kosten zijn 270.136 euro, tegenover 283.883 euro bij annuïtair. Het verschil bedraagt dus 13.747 euro.
Dat past ook bij een veelgemaakte misvatting: een annuïteitenhypotheek is niet automatisch de beste keuze. Een lineaire hypotheek heeft hogere startlasten, maar is over de looptijd vaak goedkoper en de lasten dalen sneller.
Nog een kort voorbeeld
Neem een hypotheek van 300.000 euro met een rente van 1,28 procent en een looptijd van 30 jaar.
Bij een annuïteitenhypotheek is de maandlast 1.004 euro per maand. Bij een lineaire hypotheek is de startlast 1.127 euro per maand.
Ook hier zie je hetzelfde patroon terug: lineair begint hoger.
De rol van hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek beïnvloedt vooral je netto maandlast. Omdat je bij annuïtair in het begin meer rente betaalt, is het fiscale voordeel aan het begin ook groter. Later daalt dat voordeel, waardoor je netto maandlast stijgt.
Bij lineair daalt de rente sneller, en daarmee ook de aftrek. Tegelijk daalt je totale maandlast ook sneller, omdat je restschuld sneller afneemt.
Voor hoge inkomens boven 75.518 euro geldt in 2024 een maximale aftrek van 36,97 procent. Verder geldt in 2024 een eigenwoningforfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen met een WOZ-waarde van 75.000 euro tot 1.310.000 euro, op basis van de WOZ-peildatum van 1 januari 2023.
De aftrek loopt maximaal 30 jaar. De jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting start vanaf 1 maart. Voor het verwerken van het fiscale voordeel kun je terecht bij de Belastingdienst, bijvoorbeeld via de voorlopige aanslag of de aangifte inkomstenbelasting.
Wanneer past welke vorm beter?
De keuze hangt vaak af van je maandbudget en hoe je naar de looptijd kijkt.
Een annuïteitenhypotheek past eerder bij iemand die lagere lasten aan het begin belangrijk vindt. De bruto maandlast blijft tijdens de rentevaste periode gelijk, wat overzicht kan geven.
Een lineaire hypotheek past eerder bij iemand die hogere startlasten kan dragen en het prettig vindt dat de lasten daarna sneller dalen. Over de hele looptijd kan dat gunstiger uitpakken.
Daarom is het verstandig om niet alleen naar de eerste maand te kijken, maar ook naar het totaalplaatje over 30 jaar.
Waar je op kunt letten bij vergelijken
Als je beide vormen naast elkaar legt, kijk dan in elk geval naar deze punten:
- de bruto maandlast aan het begin
- de netto maandlast aan het begin
- het verloop van de netto lasten tijdens de looptijd
- de totale netto kosten over 30 jaar
- het effect van hypotheekrenteaftrek
Voor persoonlijk advies over welke vorm bij jouw situatie past, kun je terecht bij een hypotheekadviseur. Voor budgetadvies en inzicht in maandlasten biedt Nibud houvast. Vereniging Eigen Huis heeft een rekenmodule waarmee je kunt vergelijken.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Wat is het belangrijkste verschil tussen annuïtair en lineair?
Bij annuïtair blijft de bruto maandlast tijdens de rentevaste periode gelijk, terwijl bij lineair de maandlasten dalen. Lineair begint meestal hoger, maar kan over de looptijd goedkoper zijn.
Welke hypotheek heeft lagere maandlasten in het begin?
In de voorbeelden heeft de annuïteitenhypotheek lagere startlasten. Bij 200.000 euro en 4 procent rente is dat netto 677 euro per maand tegenover 936 euro per maand bij lineair.
Welke vorm is over 30 jaar goedkoper?
In het rekenvoorbeeld met 200.000 euro hypotheek zijn de totale netto kosten lager bij lineair: 270.136 euro tegenover 283.883 euro bij annuïtair.
Waarom stijgt de netto maandlast bij annuïtair?
Dat komt doordat je later in de looptijd minder rente betaalt. Daardoor wordt de hypotheekrenteaftrek kleiner en loopt je netto maandlast op.
Wanneer heb je recht op hypotheekrenteaftrek?
Voor nieuwe hypotheken sinds 2013 geldt dat je annuïtair of lineair moet aflossen, de lening voor de eigen woning moet zijn en volledig binnen 30 jaar moet worden terugbetaald.
Waar kun je dit laten doorrekenen?
Voor een persoonlijke vergelijking kun je terecht bij een hypotheekadviseur. Voor fiscale verwerking gebruik je de Belastingdienst, en voor budgetinzicht kun je kijken bij Nibud of de rekenmodule van Vereniging Eigen Huis.
