Een huis kopen zonder spaargeld klinkt aantrekkelijk, maar in de praktijk loopt bijna iedereen tegen hetzelfde punt aan: de woning kun je in 2026 meestal volledig financieren, de bijkomende kosten niet. Precies daar zit het verschil tussen 100 procent lenen en geen eigen geld nodig hebben.
Voor veel kopers is dat verwarrend. Zeker als je hoort dat de maximale hypotheek 100 procent van de woningwaarde mag zijn. Dat klopt, maar die grens gaat over de woning zelf, niet over kosten koper zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatie. Daardoor blijft de vraag relevant: kan een hypotheek zonder eigen geld nog in 2026? Ja, maar alleen in beperkte zin, en vaak niet zonder een andere bron zoals spaargeld, overwaarde of een schenking.
Waar het op neerkomt in 2026
De hoofdregel is simpel: in 2026 mag je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dat heet de Loan-to-Value, vaak afgekort als LTV.
De formule is:
LTV = (hypotheekbedrag / woningwaarde) x 100%
Koop je een woning van 400.000 euro en leen je 400.000 euro, dan is de LTV 100 procent. In dat geval financier je de volledige woningwaarde, maar nog steeds niet de bijkomende kosten.
Daarmee is een hypotheek zonder eigen geld meestal geen hypotheek zonder geld. Je hebt vaak alsnog eigen middelen nodig voor de kosten koper.
Waarom kosten koper het verschil maken
Bij een aankoop krijg je niet alleen te maken met de koopsom. Er komen ook extra kosten bij. In 2026 liggen de kosten koper gemiddeld op 4 tot 6 procent van de koopsom.
Daaronder vallen in elk geval de overdrachtsbelasting, notariskosten en andere aankoopkosten zoals taxatie. Deze kosten mag je niet meefinancieren binnen de gewone 100 procent LTV.
Dat betekent dat je die uit eigen middelen betaalt, bijvoorbeeld met spaargeld, overwaarde of een schenking.
Voor veel starters is dit het moment waarop de rekensom kantelt. Niet de maandlast is het eerste obstakel, maar het bedrag dat je direct bij aankoop nodig hebt.
De regels voor overdrachtsbelasting in 2026
De overdrachtsbelasting heeft veel invloed op hoeveel eigen geld je moet meenemen.
Voor een woning die je als hoofdverblijf koopt, geldt in 2026 een tarief van 2 procent van de koopsom.
Voor starters van 18 tot 35 jaar geldt in 2026 een startersvrijstelling van 0 procent, als de woning maximaal 555.000 euro kost.
Voor overig vastgoed, zoals een tweede woning, geldt in 2026 8 procent overdrachtsbelasting.
Vooral die startersvrijstelling kan duizenden euro’s verschil maken. Daardoor is de vraag of je zonder eigen geld kunt kopen voor een starter anders dan voor iemand die buiten die vrijstelling valt.
Wat je aan eigen geld nodig hebt, met voorbeelden
Een rekenvoorbeeld maakt het meteen concreet.
Voorbeeld: koper van 36 jaar of ouder
Bij een woning van 400.000 euro ziet de rekensom er in 2026 zo uit:
- Koopsom: 400.000 euro
- Overdrachtsbelasting 2 procent: 8.000 euro
- Notariskosten indicatief: 1.200 euro
- Overige kosten koper, zoals taxatie en advies: 6.800 euro
Totaal eigen geld nodig: 16.000 euro.
Dus ook als je de volledige woningwaarde financiert, moet je hier nog 16.000 euro zelf betalen.
Voorbeeld: starter van 18 tot 35 jaar met vrijstelling
Bij dezelfde woning van 400.000 euro verandert vooral de overdrachtsbelasting:
- Koopsom: 400.000 euro
- Overdrachtsbelasting: 0 euro
- Notariskosten indicatief: 1.200 euro
- Overige kosten koper, zoals taxatie en advies: 6.800 euro
Totaal eigen geld nodig: 8.000 euro.
Dat is een groot verschil. De startersvrijstelling halveert in dit voorbeeld het bedrag dat je zelf moet inbrengen.
Wanneer meer dan 100 procent toch mogelijk is
Er is in 2026 een belangrijke uitzondering op de gewone LTV-regel: energiebesparende maatregelen.
Voor verduurzaming mag je in sommige gevallen tot maximaal 106 procent van de woningwaarde lenen. Die extra leenruimte is specifiek bedoeld voor energiebesparende maatregelen.
De extra ruimte hangt in 2026 samen met het energielabel:
- Energielabel E, F of G: tot 20.000 euro extra
- Energielabel C of D: tot 15.000 euro extra
- Energielabel A, B tot en met A++: tot 10.000 euro extra
- Energielabel A+++/A++++: minder extra leenruimte voor verduurzaming dan voorheen
Dit is dus geen vrije ruimte om kosten koper mee te betalen. De uitzondering is gericht op verduurzaming.
NHG en de kosten die daarbij horen
Koop je een woning binnen de NHG-grens, dan speelt ook Nationale Hypotheek Garantie mee.
De NHG-grens is in 2026 470.000 euro. De borgtochtprovisie bedraagt 0,4 procent van het leenbedrag.
Dat is een extra kostenpost om mee te nemen in je eigen geld. Tegelijk hoort NHG voor veel kopers bij de vergelijking van hun hypotheekopties, juist omdat de totale financiering anders uitpakt.
Alleenstaand? Dan kan je leencapaciteit hoger zijn
Voor alleenstaanden is er in 2026 extra leenruimte van 17.000 euro.
Dat kan helpen om de woning zelf te financieren, maar het verandert niets aan de hoofdregel dat kosten koper normaal gesproken niet meegefinancierd worden. Meer kunnen lenen betekent dus niet automatisch dat je zonder eigen middelen kunt kopen.
Veelgemaakte misverstanden
De grootste fout is denken dat hypotheek zonder eigen geld betekent dat je helemaal geen geld hoeft mee te nemen. In de meeste gevallen klopt dat niet.
Een tweede misvatting is dat overbieden in de hypotheek kan worden opgenomen. Overbieden betaal je altijd uit eigen zak.
Nog een punt om op te letten: een hogere LTV kan leiden tot een hogere hypotheekrente, door risico-opslag. Volledig financieren kan dus gevolgen hebben voor je maandlasten.
Waar je praktisch op moet letten
Bij de overdracht komen de overdrachtsbelasting en notariskosten via de notaris aan bod. Dat is dus geen kostenpost die je later nog rustig kunt regelen.
Maak je gebruik van de startersvrijstelling, dan moet de verklaring daarvoor op tijd worden ingediend.
Wil je vooraf controleren hoe de regels uitpakken voor jouw situatie, dan zijn de logische loketten een hypotheekadviseur, AFM, Nibud, Rijksoverheid, Belastingdienst en Kadaster.
Hypotheekrenteaftrek in 2026
Voor hogere inkomens is de hypotheekrenteaftrek in 2026 maximaal 37,56 procent.
Dat zegt niets over hoeveel je mag lenen voor de aankoopkosten, maar het is wel een relevante regel voor de totale woonlasten na aankoop.
Voor wie is kopen zonder spaargeld het meest haalbaar?
In de praktijk is dit het meest haalbaar voor kopers die de woningwaarde volledig kunnen financieren en de bijkomende kosten op een andere manier opvangen. Denk aan spaargeld, overwaarde of een schenking.
Starters hebben daarbij een duidelijk voordeel als ze onder de voorwaarden van de vrijstelling voor overdrachtsbelasting vallen. Bij een woning van 400.000 euro scheelt dat in het voorbeeld 8.000 euro aan direct benodigde eigen middelen.
Dat maakt de instap lager, maar het neemt de andere kosten niet weg.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Kan een hypotheek zonder eigen geld nog in 2026?
Ja, in de zin dat je maximaal 100 procent van de woningwaarde kunt lenen. De bijkomende kosten betaal je meestal wel zelf.
Hoeveel eigen geld heb je nodig bij een huis van 400.000 euro?
In het voorbeeld voor een reguliere koper is dat 16.000 euro. Voor een starter van 18 tot 35 jaar met startersvrijstelling is dat 8.000 euro.
Mag je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Nee, kosten koper zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatie mag je in 2026 niet meefinancieren binnen de gewone 100 procent LTV.
Wat is de startersvrijstelling in 2026?
Voor kopers van 18 tot 35 jaar geldt 0 procent overdrachtsbelasting, bij een woning van maximaal 555.000 euro.
Kun je meer dan 100 procent van de woningwaarde lenen?
Ja, voor energiebesparende maatregelen kan in 2026 tot maximaal 106 procent LTV mogelijk zijn. Die extra ruimte is specifiek voor verduurzaming.
Wat betekent Loan-to-Value precies?
Loan-to-Value is de verhouding tussen je hypotheekbedrag en de woningwaarde. De formule is: hypotheekbedrag gedeeld door woningwaarde, maal 100.
