Een lage maandlast klinkt prettig. Zeker als je woonlasten overzichtelijk wilt houden, of als je liever niet elke maand ook nog aflost. Precies daar komt de aflossingsvrije hypotheek in beeld. Toch zit de kern niet in wat je nu betaalt, maar in wat er later nog openstaat.
Bij deze hypotheekvorm betaal je namelijk alleen rente over de schuld. De lening zelf blijft tijdens de looptijd staan en moet aan het einde in één keer worden terugbetaald. Dat maakt deze vorm voor sommige situaties bruikbaar, maar ook gevoelig voor risico’s die je makkelijk onderschat.
Hoe een aflossingsvrije hypotheek werkt
De opzet is simpel.
Je betaalt maandelijks alleen rente over de hypotheekschuld. Tijdens de looptijd, meestal 30 jaar, los je niets af. Op de einddatum moet de volledige hoofdsom in één keer worden afgelost.
Dat betekent dat je maandlasten lager kunnen zijn dan bij een hypotheek waarbij je wel aflost. Tegelijk blijft de schuld al die jaren gelijk. Er wordt dus geen stukje lening weggewerkt via je maandbetaling.
Juist dat laatste maakt deze hypotheekvorm anders dan veel mensen denken. Aflossingsvrij betekent niet dat de schuld verdwijnt. Het betekent alleen dat de aflossing wordt uitgesteld.
Wanneer het interessant kan zijn
Voor sommige huishoudens past deze vorm beter dan voor andere. Een aflossingsvrije hypotheek kan aantrekkelijk zijn als lage maandlasten zwaar wegen. Dat speelt bijvoorbeeld vaker bij senioren. Dan kan het prettig zijn om minder per maand te betalen, maar daarbij moet wel goed gekeken worden naar het pensioeninkomen en de mogelijkheden om later te herfinancieren.
Ook bij bestaande hypotheken van vóór 2013 speelt een extra factor mee. Daar kan overgangsrecht gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Dat kan de netto lasten beïnvloeden, waardoor deze vorm in sommige gevallen gunstiger uitpakt dan bij een nieuwe lening.
Bij nieuwe hypotheken ligt dat anders. Starters hebben bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek. Daarbij geldt vaak ook een hogere rente. Daardoor is deze vorm voor starters vaak minder interessant.
De grens voor het aflossingsvrije deel
Een aflossingsvrije hypotheek is bij nieuwe hypotheken meestal alleen deels mogelijk. De maximale ruimte hangt samen met de woningwaarde.
Tot 10 mei 2026 geldt als maximum 50 procent van de woningwaarde.
Vanaf 11 mei 2026 hanteren onder meer Rabobank, Obvion en ASN Bank een lagere grens van 30 procent van de woningwaarde, met een maximum van 150.000 euro.
Triodos Bank hanteert vanaf 1 juli 2026 een grens van 30 procent van de woningwaarde.
Die aanscherping laat goed zien waar geldverstrekkers op letten. Hoe groter het deel dat aan het einde nog openstaat, hoe groter het risico voor de klant en de bank.
Het grote voordeel, lagere maandlasten
De aantrekkingskracht zit vooral in de maandelijkse betaalbaarheid. Omdat je alleen rente betaalt en niet aflost, vallen de lasten lager uit dan bij een hypotheekvorm waarbij je de schuld geleidelijk terugbrengt.
Dat kan ruimte geven in je budget. Bijvoorbeeld als je inkomen later lager wordt, of als je bewust kiest voor meer maandelijkse bestedingsruimte.
Maar die lagere maandlast is geen gratis voordeel. Je schuift de aflossing door naar de toekomst. De vraag is dus niet alleen of je het nu kunt dragen, maar vooral of je later de openstaande schuld kunt opvangen.
De belangrijkste risico’s
De grootste valkuil is denken dat aflossingsvrij hetzelfde is als zorgeloos. Dat is het niet.
Het eerste risico is de einddatum. Aan het einde van de looptijd staat de volledige hoofdsom nog open. Die moet je in één keer aflossen. Als je daar niet op voorbereid bent, kan dat een groot probleem worden.
Het tweede risico is dat mensen onvoldoende rekening houden met het vervallen van hypotheekrenteaftrek. Bij bestaande hypotheken kan overgangsrecht gelden, maar dat loopt niet onbeperkt door. Voor hypotheken van vóór 2001 vervalt dit overgangsrecht grotendeels per 1 januari 2031. Voor hypotheken van 31 december 2012 blijft het overgangsrecht tot 1 januari 2044 bestaan.
Het derde risico zit in nieuwe aflossingsvrije hypotheken. Voor leningen na 1 januari 2013 geldt geen hypotheekrenteaftrek. Daardoor kunnen de netto maandlasten minder gunstig zijn dan sommige mensen verwachten.
Een vierde punt is de rente. Bij starters is deze hypotheekvorm vaak minder aantrekkelijk, onder meer door het ontbreken van hypotheekrenteaftrek en doordat vaak een hogere rente geldt.
Hypotheekrenteaftrek, hier moet je scherp op zijn
Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek, afgesloten na 1 januari 2013, is er geen hypotheekrenteaftrek.
Heb je al langer zo’n lening, dan kan overgangsrecht gelden. Voor bestaande aflossingsvrije hypotheken van vóór 1 januari 2013 is hypotheekrenteaftrek mogelijk via dat overgangsrecht.
Daarbinnen zijn twee momenten extra belangrijk. Voor hypotheken van vóór 2001 vervalt het overgangsrecht grotendeels per 1 januari 2031. Voor hypotheken van 31 december 2012 blijft het overgangsrecht tot 1 januari 2044 in stand.
Dat maakt de timing belangrijk. Twee huishoudens met ogenschijnlijk dezelfde hypotheekvorm kunnen netto toch heel anders uitkomen, alleen al door de datum waarop de lening is afgesloten.
Voor wie extra opletten nodig is
Starters moeten goed beseffen dat lage bruto maandlasten niet automatisch betekenen dat deze vorm goed past. Zonder hypotheekrenteaftrek en met vaak een hogere rente is het voordeel kleiner dan het op het eerste gezicht lijkt.
Senioren kunnen juist baat hebben bij lagere maandlasten, maar daar hoort een kritische blik op het pensioeninkomen bij. Ook de vraag of herfinanciering later nog haalbaar is, verdient aandacht.
Bij bestaande hypotheekhouders speelt vooral de vraag hoe lang het overgangsrecht nog doorloopt en wat er gebeurt als dat voordeel wegvalt. Wie daar pas laat naar kijkt, kan voor verrassingen komen te staan.
Waarom deze hypotheekvorm veel voorkomt
Aflossingsvrije leningen zijn geen niche. Circa 45 procent van de totale hypotheekschuld bestaat uit aflossingsvrije hypotheken.
Dat hoge aandeel laat zien dat veel huishoudens ermee te maken hebben, direct of indirect. Juist daarom is het belangrijk om niet alleen naar de maandlast van nu te kijken, maar ook naar de eindaflossing en de fiscale regels die aan jouw situatie hangen.
Waar je dit controleert
Voor de fiscale kant is de Belastingdienst het logische startpunt, vooral voor informatie over hypotheekrenteaftrek.
De AFM houdt toezicht met oog voor het consumentenbelang. Het Nibud geeft informatie over financieringslastpercentages en budget. Voor wat in jouw situatie mogelijk is, kom je uiteindelijk uit bij de geldverstrekker of een hypotheekadviseur.
Vragen die je jezelf eerst moet stellen
Voordat je kiest voor een aflossingsvrij deel, helpen een paar simpele vragen.
Kun je de volledige schuld aan het einde van de looptijd aflossen?
Weet je of je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, en tot wanneer?
Past een lagere maandlast nu echt bij jouw situatie, of schuif je vooral een probleem door?
En als je inkomen later verandert, bijvoorbeeld rond pensioen, blijft de hypotheek dan nog goed te dragen?
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Is een aflossingsvrije hypotheek echt aflossingsvrij?
Nee. Je lost tijdens de looptijd meestal niet af, maar op de einddatum moet de volledige hoofdsom in één keer worden terugbetaald.
Heb je hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek?
Bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken na 1 januari 2013 niet. Bij bestaande hypotheken van vóór 1 januari 2013 kan via overgangsrecht nog wel hypotheekrenteaftrek gelden.
Hoeveel van je woningwaarde mag aflossingsvrij zijn?
Tot 10 mei 2026 is dat maximaal 50 procent van de woningwaarde. Vanaf 11 mei 2026 hanteren onder meer Rabobank, Obvion en ASN Bank 30 procent van de woningwaarde, met een maximum van 150.000 euro. Triodos Bank doet dat vanaf 1 juli 2026.
Wanneer kan deze hypotheekvorm interessant zijn?
Vooral als lage maandlasten belangrijk zijn, bijvoorbeeld bij senioren. Dan blijft het wel belangrijk om te kijken naar pensioeninkomen en de mogelijkheden om later te herfinancieren.
Waarom is een aflossingsvrije hypotheek voor starters vaak minder interessant?
Bij nieuwe hypotheken is er geen hypotheekrenteaftrek. Daarbij geldt vaak een hogere rente, waardoor het voordeel van lagere maandlasten kleiner kan zijn.
Wanneer vervalt het overgangsrecht voor hypotheekrenteaftrek?
Voor hypotheken van vóór 2001 vervalt dit grotendeels per 1 januari 2031. Voor hypotheken van 31 december 2012 blijft het overgangsrecht tot 1 januari 2044 bestaan.
