Een huis kopen zonder eigen geld is in 2024 meestal niet haalbaar. De reden is simpel: je mag voor een woning doorgaans maximaal 100% van de marktwaarde lenen. De koopsom kun je dan financieren, maar de extra kosten rond de aankoop niet. Wie een huis kopen zonder eigen geld overweegt, moet dus eerst kijken welke kosten je zelf moet betalen en hoeveel eigen inbreng daarvoor nodig is.
Waarom huis kopen zonder eigen geld meestal niet lukt
Bij een huis kopen zonder eigen geld loop je snel tegen de hypotheekregels aan. Een geldverstrekker financiert meestal niet meer dan de woning waard is. Daardoor blijft er geen ruimte over om bijkomende kosten mee te lenen.
Die bijkomende kosten vallen vaak onder kosten koper. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten. Soms komt daar een bankgarantie bij. Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar veel kopers laten die wel uitvoeren. Daardoor blijft huis kopen zonder eigen geld voor de meeste kopers lastig, ook als de hypotheek voor de woning zelf rondkomt.
Huis kopen zonder eigen geld in cijfers
De rekensom maakt snel duidelijk waarom een huis kopen zonder eigen geld lastig is. Stel dat je een woning koopt voor €400.000. Als de marktwaarde ook €400.000 is, kun je in veel gevallen maximaal €400.000 hypotheek krijgen. De koopprijs past dan binnen de lening, maar de bijkomende kosten niet.
Bij een woning van €400.000 betaal je zonder vrijstelling 2% overdrachtsbelasting. Dat is €8.000. Daar komen notariskosten, taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten nog bij. Ook een bankgarantie kan extra kosten geven. Die kost vaak ongeveer 1% van het garantiebedrag. In de praktijk kom je dan vaak uit op ongeveer 4% tot 6% van de koopsom. Bij €400.000 is dat circa €16.000 tot €24.000 aan eigen geld.
Welke kosten je zelf betaalt bij huis kopen zonder eigen geld
Wie een huis kopen zonder eigen geld wil, moet vooral weten welke posten niet in de hypotheek passen. De belangrijkste zijn:
- overdrachtsbelasting
- notariskosten voor levering en hypotheekakte
- taxatiekosten
- advies- en bemiddelingskosten
- kosten voor een bankgarantie, als die nodig is
- kosten voor een bouwkundige keuring, als je die laat doen
Niet elke post is even hoog, maar samen vormen ze vaak een flink bedrag. Daarom is het verstandig om vooraf per onderdeel een offerte op te vragen. Zo voorkom je dat je alleen naar de maximale hypotheek kijkt en de werkelijke rekening onderschat.
Startersvrijstelling en huis kopen zonder eigen geld
Voor starters kan de startersvrijstelling het verschil kleiner maken. In 2024 betaal je geen overdrachtsbelasting als je tussen de 18 en 35 jaar bent, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan €510.000. In dat geval vervalt een grote kostenpost.
Toch betekent dat niet automatisch dat een huis kopen zonder eigen geld ineens wel kan. Ook zonder overdrachtsbelasting blijven notariskosten, taxatiekosten en advieskosten bestaan. De eigen inbreng daalt dus, maar verdwijnt meestal niet. Controleer daarom altijd of je aan alle voorwaarden voldoet en reken daarna opnieuw uit hoeveel geld je nog zelf moet meenemen.
Risico’s van huis kopen zonder eigen geld
Een huis kopen zonder eigen geld lijkt aantrekkelijk, maar er zitten risico’s aan. Het grootste risico is dat je de totale kosten te laag inschat. Veel kopers kijken eerst naar de koopsom en pas later naar de rest. Dan blijkt dat er toch duizenden euro’s nodig zijn.
Sommige kopers denken aan een persoonlijke lening om de kosten koper te betalen. Dat kan, maar zo’n lening heeft meestal een hogere rente en een kortere looptijd dan een hypotheek. Je maandlasten stijgen daardoor. Bij elke vorm van lenen geldt dat je niet alleen naar de mogelijke opbrengst of het gemak moet kijken, maar ook naar het risico van hogere vaste lasten en minder financiële ruimte.
Welke alternatieven er zijn als je geen spaargeld hebt
Als een huis kopen zonder eigen geld niet lukt met spaargeld, zijn er een paar alternatieven. Een schenking van ouders of familie komt vaak voor. Ook een familiebanklening wordt soms gebruikt. Daarmee leen je geld van familie in plaats van van een bank.
Dat neemt de kosten niet weg, maar het kan de aankoop wel mogelijk maken. Let wel op de afspraken, rente en terugbetaling. Zet die altijd duidelijk op papier. Een persoonlijke lening is ook een optie, maar vaak duurder. Daardoor wordt een huis kopen zonder eigen geld op papier misschien haalbaar, terwijl de maandlasten in de praktijk te hoog uitvallen.
Checklist voor huis kopen zonder eigen geld
Wil je weten of een huis kopen zonder eigen geld voor jou haalbaar is? Loop dan deze punten langs:
- Controleer hoeveel hypotheek je kunt krijgen en of dat binnen 100% van de woningwaarde blijft.
- Bereken alle kosten koper apart.
- Reken met 2% overdrachtsbelasting als je niet onder de startersvrijstelling valt.
- Kijk of een bankgarantie nodig is en wat die kost.
- Neem een bouwkundige keuring mee in je begroting als je die wilt laten doen.
- Controleer of je in 2024 recht hebt op de startersvrijstelling tot €510.000.
- Vergelijk alternatieven zoals spaargeld, schenking of familiebanklening.
- Wees voorzichtig met extra consumptieve leningen door de hogere maandlasten.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Bespreek jouw situatie altijd met een onafhankelijk hypotheekadviseur of financieel planner.
Veelgestelde vragen over huis kopen zonder eigen geld
Kan een huis kopen zonder eigen geld echt helemaal niet?
Meestal niet. Je kunt vaak wel de woning financieren, maar niet de kosten koper.
Hoeveel eigen geld heb je vaak nodig?
Reken in veel gevallen op ongeveer 4% tot 6% van de koopsom. Bij €400.000 is dat circa €16.000 tot €24.000.
Welke kosten vallen onder kosten koper?
Dat zijn onder meer overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten.
Geldt de startersvrijstelling in 2024 nog?
Ja. In 2024 geldt die bij een woningwaarde tot €510.000, als je tussen de 18 en 35 jaar bent en aan de overige voorwaarden voldoet.
Kun je kosten koper betalen met een persoonlijke lening?
Dat kan soms, maar de maandlasten zijn vaak hoger en het risico neemt toe.
