Een bruto maandbedrag dat gelijk blijft, terwijl je netto lasten toch oplopen, dat voelt voor veel huizenkopers tegenstrijdig. Toch is dat precies hoe een annuïteitenhypotheek werkt. In het begin betaal je vooral rente en los je nog maar een klein deel af. Later draait dat om.
Voor wie een hypotheek afsluit en wil snappen waar de maandlasten vandaan komen, helpt het om de rekensom stap voor stap te zien. Zeker omdat de hypotheekrenteaftrek bij deze vorm langzaam afneemt. Daardoor kan hetzelfde bruto bedrag op je afschrift uiteindelijk netto anders aanvoelen.
Zo werkt een annuïteit bij je hypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je tijdens de rentevaste periode een vast bruto maandbedrag. Dat vaste bedrag heet de annuïteit. Die maandlast bestaat uit twee delen: rente en aflossing.
De verhouding tussen die twee verandert in de loop van de tijd. Aan het begin is het rentedeel hoog en de aflossing laag. Naarmate je meer hebt afgelost, betaal je minder rente en gaat een groter deel van hetzelfde maandbedrag naar aflossing.
Dat heeft nog een tweede effect. Omdat je rentelast daalt, daalt ook de hypotheekrenteaftrek. Daardoor stijgen de netto maandlasten gedurende de looptijd, ook als het bruto maandbedrag gelijk blijft.
Voor renteaftrek geldt bij nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013 dat je annuïtair of lineair moet aflossen binnen 30 jaar. De woning moet ook je hoofdverblijf zijn. De maximale duur van de hypotheekrenteaftrek is 30 jaar.
De formule achter je maandlasten
De berekening van de annuïteit ziet er zo uit:
Annuïteit = Hoofdsom * [maandelijkse rente * (1 + maandelijkse rente)^aantal betalingen] / [(1 + maandelijkse rente)^aantal betalingen – 1]
Daarbij geldt:
- Maandelijkse rente = jaarrente / 12
- Aantal betalingen = looptijd in jaren * 12
Met die formule bereken je het vaste bruto maandbedrag. Daarna kun je per maand uitrekenen welk deel rente is en welk deel aflossing.
Rekenvoorbeeld: hypotheek van 300.000 euro
Neem een hypotheek van €300.000 met 4% rente, 30 jaar vast en een looptijd van 30 jaar. Dat zijn 360 maanden.
De bruto maandlast in de eerste maand is €1.432.
Die eerste maand bestaat dat bedrag uit:
- Rente: €991
- Aflossing: €440
Je ziet hier meteen hoe een annuïteit begint: het grootste deel is rente, een kleiner deel is aflossing.
Stel dat je inkomen in de eerste schijf valt. Het maximale percentage voor hypotheekrenteaftrek is in 2024 36,97%. Het fiscale voordeel in de eerste maand is dan:
€991 * 0,3697 = €366,40
De netto maandlast in de eerste maand komt dan uit op:
€1.432 – €366,40 = €1.065,60
Dat is dus het bedrag dat je in de eerste maand netto voelt, uitgaande van dit aftrekpercentage in 2024.
Tweede voorbeeld: 250.000 euro tegen 4,5%
Een iets andere lening laat goed zien dat dezelfde systematiek blijft gelden.
Neem een hypotheek van €250.000 met 4,5% rente, 20 jaar vast en een looptijd van 30 jaar. Dat zijn opnieuw 360 maanden. De maandelijkse rente is dan:
4,5% / 12 = 0,00375
De bruto maandlast, dus de annuïteit, is €1.266,71.
In de eerste maand is de rente:
€250.000 * 0,00375 = €937,50
De aflossing in die eerste maand is dan:
€1.266,71 – €937,50 = €329,21
Stel dat het inkomen in de tweede schijf valt. Ook dan is het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente in 2024 36,97%. Het fiscale voordeel in de eerste maand is:
€937,50 * 0,3697 = €346,69
De netto maandlast in de eerste maand wordt dan:
€1.266,71 – €346,69 = €920,02
Waarom je netto maandlasten later oplopen
Op papier lijkt een vast bruto maandbedrag overzichtelijk. Toch is het goed om niet alleen naar bruto te kijken.
In de eerste jaren is het rentedeel relatief groot. Daardoor is ook het fiscale voordeel hoger. Later in de looptijd betaal je minder rente, omdat de openstaande schuld daalt. Je krijgt dan minder hypotheekrenteaftrek terug. Het gevolg is dat je netto maandlasten stijgen gedurende de looptijd.
Dat is een veelgemaakte misvatting. Veel mensen denken dat een vaste annuïteit betekent dat ook de netto lasten altijd gelijk blijven. Dat klopt dus niet.
Belastingregels die meespelen
Voor de inkomstenbelasting in 2024 gelden deze cijfers:
- Box 1, eerste schijf: 36,97% tot €75.518
- Box 1, tweede schijf: 49,50% vanaf €75.518
- Maximaal percentage hypotheekrenteaftrek: 36,97%
Voor een eigen woning speelt ook het eigenwoningforfait mee. In 2024 is dat 0,35% van de WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.310.000. Daarbij geldt als peildatum de WOZ-waarde van 1 januari 2023.
Wie de teruggave maandelijks wil laten meelopen, kan dat regelen via een voorlopige aanslag. Die kun je gedurende het jaar aanvragen of wijzigen. De jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting over het voorgaande jaar moet uiterlijk 1 mei worden gedaan.
Waar je in de praktijk op moet letten
Een annuïteit berekenen is één ding, ermee leven in je maandbegroting is iets anders. Deze punten zijn in de praktijk belangrijk.
Controleer altijd het aflossingsschema van je hypotheekverstrekker. Daarin zie je per maand hoeveel rente en aflossing je betaalt. Dat schema maakt ook duidelijk hoe het rentedeel afneemt.
Pas je voorlopige aanslag aan als je situatie verandert. Wie dat vergeet, kan later moeten terugbetalen of juist geld mislopen.
Houd rekening met de aflossingseis. Voor renteaftrek bij nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013 moet je annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar.
Kijk niet alleen naar de eerste netto maandlast. Juist omdat het fiscale voordeel afneemt, is het goed om ook verder vooruit te kijken.
NHG en bijkomende grenzen
Bij het afsluiten van een hypotheek kan ook de grens voor Nationale Hypotheek Garantie relevant zijn. De NHG-grens is in 2024 €435.000. Met energiebesparende voorzieningen is dat €461.100. De borgtochtprovisie bedraagt in 2024 0,6% van de lening.
Die cijfers veranderen los van de annuïteitenberekening zelf niets aan de formule, maar ze kunnen wel meespelen bij de totale opzet van je hypotheek.
Waar je gegevens controleert
Voor de fiscale kant kijk je bij de Belastingdienst, via de aangifte inkomstenbelasting of de voorlopige aanslag.
Voor je maandlasten en aflossing kijk je bij je hypotheekverstrekker, in het aflossingsschema en de voorwaarden.
Voor hypotheekinformatie en inschrijvingen kun je terecht bij het Kadaster, tegen betaling.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Hoe bereken je een annuïteit voor je hypotheek?
Met de formule voor de annuïteit bereken je het vaste bruto maandbedrag op basis van hoofdsom, maandelijkse rente en het aantal betalingen.
Waarom los je in het begin zo weinig af?
Omdat in de eerste maanden het rentedeel groot is. Daardoor blijft er van hetzelfde maandbedrag minder over voor aflossing.
Blijven je maandlasten bij een annuïteitenhypotheek altijd gelijk?
De bruto maandlast blijft tijdens de rentevaste periode gelijk, maar de netto maandlast kan stijgen doordat de hypotheekrenteaftrek afneemt.
Wanneer heb je recht op hypotheekrenteaftrek?
Bij nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013 moet je voor renteaftrek annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar, en de woning moet je hoofdverblijf zijn.
Hoe lang mag je hypotheekrente aftrekken?
De maximale duur van de hypotheekrenteaftrek is 30 jaar.
Waar pas je je maandelijkse belastingteruggave aan?
Dat regel je via de voorlopige aanslag bij de Belastingdienst. Die kun je gedurende het jaar aanvragen of wijzigen.
