Tussen bruto en netto zit bij een hypotheek vaak honderden euro’s verschil. Dat verschil komt vooral door de hypotheekrenteaftrek, maar ook het eigenwoningforfait speelt mee. Wie naar de maandlasten kijkt, doet er dus goed aan niet alleen naar de rente op de offerte te kijken, maar ook naar de fiscale kant.
Voor 2026 zijn een paar cijfers belangrijk. De maximale hypotheekrenteaftrek is 37,56 procent. Het eigenwoningforfait is 0,35 procent van de WOZ-waarde tot 1.350.000 euro. Voor het deel van de WOZ-waarde boven 1.350.000 euro geldt 2,35 procent. Daarnaast ligt de verwachte gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG in 2026 rond 3,5 tot 4 procent. De gemiddelde hypotheekrente voor 5 tot 10 jaar vast kwam in mei 2026 uit op 3,66 procent.
Zo werkt de hypotheekrente in je maandlast
De rente die je betaalt over een eigenwoningschuld voor je hoofdverblijf kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn in box 1. Het gaat om een hypotheek voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning.
De kern is simpel. Je betaalt maandelijks rente aan de geldverstrekker. Een deel daarvan mag je aftrekken van je inkomen in box 1. Daardoor betaal je minder inkomstenbelasting. Tegelijk telt het eigenwoningforfait als een bijtelling bij je inkomen in box 1. Dat verlaagt dus een deel van het belastingvoordeel.
Daardoor kom je uit op dit idee:
Netto woonlast = bruto maandlast – belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek + effect van het eigenwoningforfait
Het belastingvoordeel kun je benaderen met deze rekenmethode:
Belastingvoordeel = (betaalde rente – eigenwoningforfait) x aftrekpercentage
En het eigenwoningforfait bereken je zo:
Eigenwoningforfait = WOZ-waarde x percentage eigenwoningforfait
Voor wie geldt de aftrek
De regeling geldt voor een hypotheek voor aankoop, verbouwing of onderhoud van je hoofdverblijf. Voor hypotheken vanaf 1 januari 2013 geldt dat je annuïtair of lineair moet aflossen binnen 30 jaar om recht op aftrek te houden.
Voor hypotheken van vóór 1 januari 2013 geldt overgangsrecht. Ook bij tijdelijk twee woningen, bijvoorbeeld rond een verhuizing, kunnen aparte regels gelden.
Een belangrijke grens in 2026 is een inkomen boven 78.426 euro. Dan is de aftrek beperkt tot het maximale aftrekpercentage van 37,56 procent.
Het eigenwoningforfait in 2026
Veel huiseigenaren letten vooral op de rente, maar vergeten deze bijtelling. Toch heeft die direct invloed op je netto maandlast.
In 2026 geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot 1.350.000 euro een eigenwoningforfait van 0,35 procent. Voor het deel boven 1.350.000 euro geldt 2,35 procent. In de hoogste categorie hoort daarbij een vast bedrag van 7.425 euro, plus 2,35 procent van de waarde boven 1.350.000 euro.
Heb je weinig of geen aftrekbare kosten, dan kan de Wet Hillen een rol spelen. In 2026 is de aftrek volgens de Wet Hillen 71,867 procent van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten.
De grens voor het eigenwoningforfait ligt in 2026 op 1.350.000 euro. Dat is hoger dan in 2025, toen die grens 1.330.000 euro was.
Annuïteitenhypotheek: wat betaal je per maand?
Stel, je hebt een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro met 4 procent rente en een looptijd van 30 jaar. Dit voorbeeld is indicatief voor 2026.
De bruto maandlast in de eerste maand is 1.432,25 euro. Daarvan is 1.000 euro rente en 432,25 euro aflossing.
Neem daarnaast een WOZ-waarde van 350.000 euro. Het eigenwoningforfait is dan 0,35 procent van 350.000 euro, oftewel 1.225 euro per jaar. Per maand is dat 102,08 euro.
De fiscale berekening ziet er dan zo uit. De aftrekbare rente is 1.000 euro per maand. Het eigenwoningforfait is 102,08 euro per maand. De netto aftrekpost komt daarmee uit op 897,92 euro per maand.
Bij een aftrekpercentage van 37,56 procent levert dat een belastingvoordeel op van 337,29 euro per maand.
De netto maandlast in de eerste maand komt dan uit op:
1.432,25 euro – 337,29 euro = 1.094,96 euro
Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast gelijk. Wel verandert de samenstelling. Het rentedeel daalt, het aflossingsdeel stijgt. Daardoor neemt de renteaftrek in de loop van de tijd af en stijgt de netto maandlast meestal.
Lineaire hypotheek: wat betaal je per maand?
Neem dezelfde hypotheek van 300.000 euro, met 4 procent rente en een looptijd van 30 jaar, maar nu lineair.
De aflossing per maand is dan 300.000 gedeeld door 360 maanden, oftewel 833,33 euro. De rente in de eerste maand is 1.000 euro. De bruto maandlast in de eerste maand komt daarmee uit op 1.833,33 euro.
Met dezelfde WOZ-waarde van 350.000 euro is het eigenwoningforfait opnieuw 102,08 euro per maand. De netto aftrekpost is dan ook 897,92 euro per maand. Bij 37,56 procent aftrek levert dat weer 337,29 euro belastingvoordeel op.
De netto maandlast in de eerste maand is dan:
1.833,33 euro – 337,29 euro = 1.496,04 euro
Bij een lineaire hypotheek dalen zowel de bruto als de netto maandlasten in de tijd, omdat de schuld sneller zakt en je daardoor steeds minder rente betaalt.
Wat zeggen de rentepercentages in 2026?
Wie hypotheekrente wil vergelijken, ziet vaak veel verschillende percentages. Voor een grove inschatting van je maandlast helpt het om naar gemiddelden te kijken.
De verwachte gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG ligt in 2026 tussen 3,5 en 4 procent. Daarnaast lag de gemiddelde hypotheekrente voor 5 tot 10 jaar vast volgens cijfers van ECB en DNB in mei 2026 op 3,66 procent.
Dat zijn gemiddelden. Voor je netto maandlast is niet alleen het rentepercentage van belang, maar ook de hypotheekvorm, de hoogte van je lening, de WOZ-waarde en het fiscale voordeel.
Hier gaat het vaak mis
Een veelgemaakte fout is denken dat alleen de betaalde rente telt. In de praktijk verlaagt het eigenwoningforfait je aftrek.
Ook de aflossingsvorm maakt veel uit. Bij een annuïtaire lening blijft je bruto bedrag gelijk, maar daalt de aftrek in de tijd. Bij een lineaire lening begin je juist met hogere lasten, waarna die later dalen.
Verder is het belangrijk dat je aan de aflossingsverplichting voldoet. Doe je dat niet, dan vervalt het recht op aftrek. Bij een lening van familie of een buitenlandse bank moet je de gegevens ook juist doorgeven. En verandert je situatie, dan is het verstandig om je voorlopige teruggave aan te passen om terugbetalen te voorkomen.
Bij tijdelijk twee woningen, bijvoorbeeld door leegstand of verbouwing, gelden specifieke regels.
Waar je dit regelt en controleert
Voor de fiscale verwerking gebruik je Mijn Belastingdienst, de aangifte inkomstenbelasting of een voorlopige aanslag. De WOZ-waarde van de woning controleer je via het WOZ-waardeloket.
Voor de aangifte inkomstenbelasting 2025, die je in 2026 doet, geldt als uiterste datum 1 mei 2026. Uitstel aanvragen kan vóór 1 mei 2026. Heb je geen aangiftebrief ontvangen, dan geldt voor de aangifte 2025 uiterlijk 14 juli 2026.
De maximale periode voor hypotheekrenteaftrek is 30 jaar.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Hoe bereken je de netto maandlast van een hypotheek?
Je kijkt naar de bruto maandlast, haalt daar het belastingvoordeel van de aftrekbare rente vanaf en houdt rekening met het eigenwoningforfait als bijtelling in box 1.
Hoe hoog is de hypotheekrenteaftrek in 2026?
De maximale hypotheekrenteaftrek is 37,56 procent in 2026. In 2025 was dat 37,48 procent.
Wat is het eigenwoningforfait in 2026?
Voor een WOZ-waarde tot 1.350.000 euro is het percentage 0,35 procent in 2026. Voor het deel boven 1.350.000 euro geldt 2,35 procent.
Waarom stijgt de netto maandlast bij een annuïteitenhypotheek vaak later?
Omdat het rentedeel in de maandlast daalt en het aflossingsdeel stijgt. Daardoor wordt je fiscale aftrek kleiner, terwijl de bruto maandlast gelijk blijft.
Waarom begint een lineaire hypotheek met hogere maandlasten?
Bij deze vorm los je elke maand een vast bedrag af. Daardoor is de eerste bruto maandlast hoger, maar dalen bruto en netto lasten later wel.
Tot wanneer mag je hypotheekrente aftrekken?
De maximale aftrekperiode is 30 jaar, als je aan de voorwaarden voldoet.
