De maandelijkse hypotheeklast bestaat in de basis uit rente en aflossing. Bij het berekenen kijk je eerst naar het hypotheekbedrag, het rentepercentage en de rentevaste periode. Daarna kies je de hypotheekvorm.
Voor een eigen hoofdverblijf zijn annuïtair en lineair de vormen die meetellen voor hypotheekrenteaftrek. Vervolgens bereken je de bruto maandlast, dus rente plus aflossing. Daarna kijk je naar de netto maandlast, als hypotheekrenteaftrek van toepassing is.
Naast de lening zelf lopen er vaak ook andere woonlasten mee. Denk aan opstalverzekering en OZB. Wie alleen naar de bruto hypotheektermijn kijkt, ziet dus maar een deel van het maandplaatje.
Twee vormen, twee heel andere maandlasten
Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast, rente plus aflossing, gedurende de looptijd gelijk. Binnen dat vaste bedrag verandert de verhouding wel. In het begin betaal je relatief veel rente en weinig aflossing. Later draait dat om.
Bij een lineaire hypotheek blijft het aflossingsdeel juist gelijk. Het rentedeel daalt naarmate de schuld kleiner wordt. Daardoor dalen de bruto maandlasten in de loop van de tijd.
Dat verschil is belangrijk als je je hypotheeklasten gaat berekenen. De ene vorm geeft meer voorspelbaarheid in het maandbedrag, de andere zorgt voor een dalende bruto last.
Zo reken je stap voor stap
Een praktische berekening bestaat uit vijf stappen:
- Bepaal het hypotheekbedrag, de rente en de rentevaste periode.
- Kies de hypotheekvorm, annuïtair of lineair.
- Bereken de bruto maandlast, rente plus aflossing.
- Tel bijkomende kosten mee, zoals opstalverzekering en OZB.
- Bereken de netto maandlast na hypotheekrenteaftrek, als die van toepassing is.
Voor veel mensen is vooral stap vijf belangrijk. Alleen naar bruto kijken geeft vaak een te grof beeld van wat je maandelijks echt kwijt bent.
Grenzen en regels die je maandlast beïnvloeden
Niet alleen rente en looptijd bepalen wat je kunt lenen en betalen. Ook regels rond de hypotheek spelen mee.
In 2026 geldt dat je hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde mag zijn, met een uitzondering voor energiebesparende maatregelen.
De grens voor Nationale Hypotheek Garantie ligt in 2026 op 470.000 euro. Met energiebesparende maatregelen is dat 498.200 euro. De borgtochtprovisie voor NHG bedraagt in 2026 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
Die kosten en grenzen kunnen invloed hebben op je totale financiering en dus op je maandplaatje. Voor NHG moet je bovendien voldoen aan inkomens- en woningwaarde-eisen.
Fouten die vaak duur uitpakken
Een veelgemaakte fout is alleen naar de bruto maandlast kijken. Daardoor lijkt een hypotheek soms beter betaalbaar dan die in de praktijk voelt.
Ook inkomensveranderingen worden vaak onderschat. Een maandbedrag dat nu past, hoeft later niet vanzelfsprekend comfortabel te blijven.
Daarnaast vergeten veel kopers een buffer voor onderhoud en onvoorziene uitgaven. En bij aflossingsvrij leeft vaak het misverstand dat aflossing helemaal geen rol speelt. Aflossingsvrij betekent niet dat je op termijn niets hoeft terug te betalen.
Waar je dit controleert
Voor een persoonlijke berekening en advies is een hypotheekadviseur de logische plek. Voor algemene informatie, budgetadvies en rekentools kun je terecht bij Nibud.
De Belastingdienst geeft informatie over hypotheekrenteaftrek en de voorlopige aanslag. NHG publiceert de voorwaarden en normen voor de garantie. De AFM houdt toezicht op financiële dienstverleners, waaronder hypotheekadviseurs.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
