Een huis van 350.000 euro kopen klinkt overzichtelijk, tot je ontdekt dat de koopsom niet het hele verhaal is. Naast de prijs van de woning betaal je vaak ook overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, advieskosten en soms NHG en een bouwkundige keuring. Die optelsom heet in de praktijk vaak kosten koper.
Voor veel kopers is juist dat bedrag bepalend: hoeveel eigen geld moet je meenemen? Dat is extra belangrijk, omdat deze kosten in 2026 niet mee te financieren zijn in de hypotheek, die maximaal 100 procent van de woningwaarde bedraagt. Wie dit wil berekenen, doet er dus goed aan om vooraf stap voor stap te rekenen.
Welke kosten betaal je naast de koopsom?
Bij de aankoop van een bestaande woning krijg je meestal met deze posten te maken:
De overdrachtsbelasting is in 2026 2 procent van de koopsom als je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Koop je niet voor zelfbewoning, bijvoorbeeld voor verhuur, dan geldt in 2026 een tarief van 8 procent.
Voor bepaalde starters geldt een vrijstelling van 0 procent. Die is eenmalig en geldt alleen als je op het moment van overdracht 18 tot en met 34 jaar bent, de woning zelf gaat bewonen en de koopsom in 2026 niet hoger is dan 555.000 euro.
Daarnaast betaal je notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte. Die liggen in 2026 gemiddeld tussen 1.000 en 1.500 euro. Over notariskosten betaal je 21 procent btw. Voor de inschrijving bij het Kadaster betaal je in 2026 103,50 euro bij KIK of 181,00 euro bij niet-KIK.
Verder zijn er vaak taxatiekosten. Voor een gevalideerd rapport ligt dat in 2026 gemiddeld tussen 400 en 1.000 euro. Als NWWI-validatie nodig is, komt daar circa 100 tot 150 euro extra bij.
Ook hypotheekadvies- en bemiddelingskosten horen vaak bij de bijkomende kosten van een huis kopen. In 2026 ligt dat gemiddeld tussen 1.500 en 3.500 euro, afhankelijk van de complexiteit. Voor ondernemers en zzp’ers ligt dit gemiddeld tussen 2.750 en 3.500 euro.
Sluit je een hypotheek met NHG af, dan betaal je in 2026 een borgtochtprovisie van 0,4 procent van het hypotheekbedrag. NHG is mogelijk tot een hypotheek van maximaal 470.000 euro. Met energiebesparende voorzieningen ligt die grens in 2026 op 498.200 euro.
Tot slot kiezen veel kopers voor een bouwkundige keuring. Die kost in 2026 gemiddeld tussen 275 en 550 euro.
Zo bereken je kosten koper stap voor stap
De berekening is in de basis eenvoudig. Je telt alle losse posten bij elkaar op.
De formule is:
Kosten koper = overdrachtsbelasting + notariskosten (leveringsakte + hypotheekakte + Kadaster) + taxatiekosten + hypotheekadvieskosten + NHG-kosten, als die van toepassing zijn, + bouwkundige keuring, als je die laat uitvoeren.
Daarbij werk je meestal in vijf stappen.
Eerst bepaal je de koopsom en of de woning je hoofdverblijf wordt of niet.
Daarna bereken je de overdrachtsbelasting. In 2026 is dat 0 procent, 2 procent of 8 procent, afhankelijk van je situatie.
Vervolgens tel je de notariskosten op, inclusief de kosten voor inschrijving bij het Kadaster.
Daarna voeg je de andere posten toe, zoals taxatie, hypotheekadvies, NHG en een bouwkundige keuring.
De uitkomst is het bedrag dat je zelf moet kunnen betalen naast de koopsom.
Rekenvoorbeeld 1: starter met een woning van 350.000 euro
Een concreet voorbeeld maakt het verschil snel duidelijk.
Stel, je koopt in 2026 als starter een woning van 350.000 euro en je voldoet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling. Dan ziet de berekening er zo uit:
Overdrachtsbelasting: 0 euro
Notariskosten, leverings- en hypotheekakte plus Kadaster: 1.200 euro
Taxatiekosten: 600 euro
Hypotheekadvieskosten: 2.200 euro
NHG-kosten: 0,4 procent van 350.000 euro = 1.400 euro
Bouwkundige keuring: 400 euro
Totaal: 5.800 euro
Dat betekent dat je naast de koopsom 5.800 euro aan eigen geld nodig hebt.
Rekenvoorbeeld 2: niet-starter met een woning van 450.000 euro
Bij een hogere koopsom en zonder vrijstelling loopt het totaal snel op.
Stel, je koopt in 2026 een bestaande woning van 450.000 euro en je betaalt het reguliere tarief voor zelfbewoning. Dan wordt de berekening:
Overdrachtsbelasting: 2 procent van 450.000 euro = 9.000 euro
Notariskosten, leverings- en hypotheekakte plus Kadaster: 1.200 euro
Taxatiekosten: 600 euro
Hypotheekadvieskosten: 2.750 euro
NHG-kosten: 0,4 procent van 450.000 euro = 1.800 euro
Bouwkundige keuring: 400 euro
Totaal: 15.750 euro
Hier zie je meteen dat vooral de overdrachtsbelasting een groot verschil maakt.
Waar veel kopers zich op verkijken
De term kosten koper zorgt vaak voor verwarring. Officieel gaat het vooral om overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsakte. In de praktijk bedoelen veel mensen er alle bijkomende kosten van het kopen van een huis mee, dus ook taxatie, hypotheekadvies, NHG en een keuring.
Dat verschil is niet alleen taalkundig. Het bepaalt ook hoe je rekent en hoeveel eigen geld je opzij moet zetten.
Een tweede misverstand is dat je deze kosten kunt meefinancieren. In 2026 is dat niet zo. De hypotheek bedraagt maximaal 100 procent van de woningwaarde, waardoor je deze extra kosten zelf moet betalen.
Ook de startersvrijstelling wordt regelmatig te ruim ingeschat. Die geldt alleen eenmalig, alleen voor kopers van 18 tot en met 34 jaar, alleen bij zelfbewoning en alleen tot een koopsom van maximaal 555.000 euro in 2026.
Wanneer NHG wel of niet past
NHG hoort niet automatisch bij elke berekening. Je betaalt de borgtochtprovisie alleen als je een hypotheek met NHG afsluit. In 2026 is die provisie 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
De grens ligt op maximaal 470.000 euro. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan ligt de grens op 498.200 euro. NHG biedt een vangnet en rentekorting, maar de kosten moet je wel meenemen in je berekening van het eigen geld dat nodig is.
Waar je de verschillende kosten controleert
Voor de overdrachtsbelasting kun je terecht bij de Belastingdienst. De verklaring loopt via de notaris. De betaling vindt plaats bij de notaris en uiterlijk binnen 1 maand na de eigendomsoverdracht.
Voor notariskosten vraag je een offerte op bij de notaris. De Kadasterkosten lopen via de notaris, maar de tarieven komen van het Kadaster.
Voor NHG verloopt de aanvraag meestal via je hypotheekadviseur of bank, onder de regels van Waarborgfonds Eigen Woningen.
Voor een taxatie met gevalideerd rapport loopt de validatie via NWWI, via de taxateur.
Handige checklist voor je eigen berekening
Als je zelf de bijkomende kosten van een huis wilt doorrekenen, loop dan deze punten langs:
- koopsom van de woning
- hoofdverblijf of niet-hoofdverblijf
- wel of geen startersvrijstelling
- notariskosten voor leveringsakte en hypotheekakte
- Kadasterkosten
- taxatiekosten
- hypotheekadvies- en bemiddelingskosten
- NHG-kosten, als je daarvoor kiest
- bouwkundige keuring, als je die laat uitvoeren
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Hoeveel kosten koper betaal je in 2026?
Dat hangt af van de koopsom en je situatie. Bij een starter met een woning van 350.000 euro komt het voorbeeld uit op 5.800 euro, bij een niet-starter met 450.000 euro op 15.750 euro.
Vallen taxatie en hypotheekadvies onder kosten koper?
In de praktijk rekenen veel mensen deze posten mee als bijkomende kosten bij het kopen van een huis. Officieel wordt met kosten koper vaak vooral overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsakte bedoeld.
Kun je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Nee, in 2026 zijn deze kosten niet mee te financieren. De hypotheek bedraagt maximaal 100 procent van de woningwaarde.
Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
Bij de startersvrijstelling betaal je in 2026 0 procent. Daarvoor moet je 18 tot en met 34 jaar zijn, de woning zelf bewonen, onder de koopsomgrens van 555.000 euro blijven en de vrijstelling eenmalig gebruiken.
Hoeveel kost NHG in 2026?
De borgtochtprovisie is in 2026 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 350.000 euro is dat 1.400 euro.
Wat kost een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring kost in 2026 gemiddeld tussen 275 en 550 euro.
