Een huis van 350.000 euro kopen en 7.000 euro aan belasting besparen, dat is precies het verschil dat de startersvrijstelling in 2026 kan maken. Maar die vrijstelling krijg je niet automatisch. Er gelden duidelijke voorwaarden, en als je op een van die punten afwijkt, betaal je alsnog overdrachtsbelasting.
Voor veel kopers zit de verwarring in de details. Gaat het alleen om je eerste woning? Telt je leeftijd op het moment van tekenen van het koopcontract, of bij de notaris? En wat gebeurt er als de woning net boven de grens uitkomt? Hieronder lees je wanneer je in 2026 recht hebt op de startersvrijstelling, hoe de regeling werkt en waar je in de praktijk op moet letten.
Wanneer je in 2026 recht hebt op de vrijstelling
In 2026 betaal je met de startersvrijstelling 0% overdrachtsbelasting. Zonder die vrijstelling geldt voor een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen meestal 2%. Voor woningen die niet je hoofdverblijf zijn geldt in 2026 8%. Voor overig onroerend goed, zoals een bedrijfspand of garage, geldt 10,4%.
Om gebruik te mogen maken van de regeling, moet je in 2026 aan alle volgende voorwaarden voldoen:
- Je bent tussen 18 en 35 jaar op het moment van de notariële levering.
- Je koopt de woning voor je eigen, langdurige hoofdverblijf.
- De woningwaarde is maximaal 555.000 euro in 2026.
- Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- Bij gezamenlijke aankoop wordt per koper apart bekeken of aan de voorwaarden is voldaan.
Dat laatste is belangrijk. Koop je samen een woning, dan kan de ene koper wel recht hebben op de vrijstelling en de andere niet.
Het draait om het moment van de notariële levering
Bij deze regeling is niet het koopcontract het beslissende moment, maar de notariële levering. Op dat moment wordt gekeken naar je leeftijd en naar de woningwaarde.
Ben je op de dag van levering nog geen 35, dan kun je aan de leeftijdseis voldoen. Ben je op dat moment 36, dan val je buiten de regeling. Ook de waardegrens van 555.000 euro in 2026 wordt op dat peilmoment beoordeeld.
Daarnaast moet je de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling vóór de overdracht bij de notaris ondertekenen. De notaris verwerkt daarna de vrijstelling in de akte en regelt de afdracht aan de Belastingdienst.
Zo werkt het in de praktijk
De regeling volgt in grote lijnen een simpel proces.
Eerst controleer je of je aan alle voorwaarden voldoet, dus leeftijd, woningwaarde, zelfbewoning en het eenmalige gebruik. Daarna koop je de woning en volgt de notariële leveringsakte. Voor de overdracht onderteken je de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling. Vervolgens verwerkt de notaris de vrijstelling en draagt af aan de Belastingdienst.
Officieel check je dit via de Belastingdienst en via je notaris. De Belastingdienst biedt de verklaring, en de notaris zorgt voor de praktische verwerking in de akte.
Hoeveel scheelt het in euro’s?
Het voordeel kan fors zijn, omdat het tarief bij de vrijstelling in 2026 op 0% uitkomt.
Neem Lisa. Zij is 28 jaar en koopt in 2026 een woning van 350.000 euro. Ze voldoet aan alle voorwaarden. Haar overdrachtsbelasting is dan:
350.000 euro x 0% = 0 euro
Als zij geen gebruik had kunnen maken van de regeling en het tarief van 2% had betaald, was dat:
350.000 euro x 2% = 7.000 euro
De besparing is dus 7.000 euro.
Een tweede voorbeeld laat zien hoe hard de grens werkt. Mark is 36 jaar en koopt in 2026 ook een woning van 350.000 euro. Hij voldoet niet aan de leeftijdseis. Daardoor betaalt hij:
350.000 euro x 2% = 7.000 euro
Het verschil tussen wel of geen recht op de vrijstelling kan dus in een klap duizenden euro’s zijn.
De woningwaardegrens in 2026
Voor 2026 ligt de maximale woningwaarde op 555.000 euro. In 2025 was die grens 525.000 euro. De verhoging maakt de regeling voor meer woningen bereikbaar.
Let wel op hoe die grens werkt. Het gaat om de totale woningwaarde, niet om jouw aandeel als koper. Koop je samen een woning van 560.000 euro, dan kun je niet redeneren dat jouw helft onder de grens ligt. De vrijstelling vervalt dan volledig.
Er is ook geen deelvrijstelling. Komt de woningwaarde boven 555.000 euro uit, dan krijg je niet over de eerste 555.000 euro vrijstelling en over het meerdere belasting. De vrijstelling geldt dan helemaal niet.
Veelgemaakte misverstanden
Een van de grootste misverstanden is dat de regeling alleen voor je eerste huis zou gelden. Dat klopt niet. De vrijstelling kan ook gelden bij een volgende woning, zolang je deze niet eerder hebt gebruikt en je nog onder de leeftijdsgrens valt.
Ook de waarde van de woning zorgt vaak voor fouten. Mensen kijken soms alleen naar de koopsom, terwijl de taxatiewaarde bepalend kan zijn als die hoger is dan de koopsom. Daardoor kun je onverwacht boven de grens uitkomen.
Verder telt bij aankoop van aanhorigheden binnen 12 maanden de waarde mee voor de grens. Daardoor kan een aankoop die eerst binnen de limiet leek te vallen, toch erboven uitkomen.
Sommige kopers denken ook dat ze de vrijstelling beter kunnen bewaren voor een duurdere woning later. Dat kan, maar dan spelen je leeftijd op het moment van levering en de dan geldende woningwaardegrens een grote rol.
Samen een woning kopen, wat gebeurt er dan?
Bij gezamenlijke aankoop wordt per koper afzonderlijk gekeken of aan de voorwaarden is voldaan. Dat betekent dat twee kopers niet automatisch dezelfde uitkomst hebben.
Stel dat de ene koper 28 is en de andere 36. Dan kan de jongere koper in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, terwijl de andere koper dat niet doet.
Tegelijk blijft de woningwaardegrens gelden voor de totale waarde van de woning. Juist daar gaat het in de praktijk nogal eens mis.
Waar je vooraf op moet letten
Wie een woning koopt en deze regeling wil gebruiken, doet er goed aan om vooraf een paar punten scherp te hebben:
- Controleer je leeftijd op de datum van notariële levering.
- Kijk of de woningwaarde in 2026 binnen 555.000 euro blijft.
- Houd er rekening mee dat een hogere taxatiewaarde zwaar kan wegen.
- Onderteken de verklaring vóór de overdracht bij de notaris.
- Bedenk dat de vrijstelling eenmalig is.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Geldt de startersvrijstelling alleen voor je eerste huis?
Nee. De regeling kan ook gelden bij een volgende woning, zolang je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en je aan de overige voorwaarden voldoet.
Hoe oud mag je zijn voor de startersvrijstelling in 2026?
Je moet tussen 18 en 35 jaar zijn op het moment van de notariële levering in 2026.
Wat is de maximale woningwaarde voor de startersvrijstelling in 2026?
De woningwaarde mag in 2026 maximaal 555.000 euro zijn.
Krijg je nog deels vrijstelling als de woning 556.000 euro waard is?
Nee. Bij overschrijding van de grens van 555.000 euro in 2026 vervalt de vrijstelling volledig.
Waar regel je de startersvrijstelling?
Via de Belastingdienst en de notaris. Je ondertekent de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling vóór de overdracht bij de notaris.
Telt de koopsom of de taxatiewaarde?
De taxatiewaarde kan bepalend zijn als die hoger is dan de koopsom.
