Een woning die maandelijks 1.250 euro huur oplevert, brengt jaarlijks 15.000 euro binnen. Dat klinkt overzichtelijk. Maar hoeveel daarvan houd je over nadat je rekening hebt gehouden met financiering en belasting? In het rekenvoorbeeld hieronder komt alleen de forfaitaire box 3-heffing al uit op ongeveer 4.958 euro, volgens de regels van 2024.
Bij het kopen van een woning voor verhuur lopen verschillende berekeningen door elkaar. Bij aankoop speelt overdrachtsbelasting, tijdens het bezit telt de woning mee voor je vermogen en bij verhuur bepalen huurregels mede wat mogelijk is. De huur die binnenkomt, is dus niet hetzelfde als je rendement.
Hieronder staan de financiële en fiscale aandachtspunten op basis van de regels en bedragen van 2024. Gebruik die jaaraanduiding ook wanneer je de voorbeelden naast je eigen plannen legt.
Bepaal eerst in welke belastingbox de woning valt
Koop je als particulier een woning om te verhuren en ga je er niet zelf wonen? Dan valt die woning in beginsel in box 3. Dat is de box voor sparen en beleggen.
Voor deze situatie geldt in 2024 een belangrijk onderscheid: de huurinkomsten zijn bij de forfaitaire berekening meestal niet afzonderlijk belast, maar de waarde van de woning telt wel mee voor je belastingberekening. “De huur is onbelast” betekent dus niet dat je over de verhuurde woning geen belasting betaalt.
Niet iedere vorm van verhuur valt onder dezelfde behandeling. Tijdelijke verhuur van je eigen hoofdverblijf hoort bij box 1. Ook verhuur als onderneming valt daaronder. Daarnaast kunnen je activiteiten rond de verhuur leiden tot belasting in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden.
Stel daarom eerst vast hoe jouw verhuur fiscaal wordt behandeld. Anders begin je met de verkeerde berekening.
Kijk bij aankoop verder dan de koopsom
Voor een woning die niet als hoofdverblijf dient, speelt bij aankoop overdrachtsbelasting. Die aankoopbelasting staat los van de jaarlijkse inkomstenbelasting over je vermogen.
Houd deze twee posten uit elkaar wanneer je je financiële overzicht maakt. De ene hoort bij het verwerven van de woning, de andere bij het aanhouden ervan. Alleen kijken naar de maandhuur tegenover je financiering geeft daardoor geen volledig beeld.
Financiering zonder hypotheekrenteaftrek
Wil je de aankoop financieren, bespreek dan een verhuurhypotheek met een hypotheekverstrekker of adviseur. Voor een verhuurde woning in box 3 heb je in 2024 geen hypotheekrenteaftrek zoals bij een eigen woning in box 1.
Een schuld kan wel meetellen in box 3, maar daarbij gelden andere regels. In 2024 bestaat een schuldendrempel en gebruikt de forfaitaire berekening voor schulden een ander percentage dan voor verhuurd vastgoed.
Een lening maakt de fiscale heffing dus niet automatisch gelijk aan nul. Laat de financiering en de belastingberekening naast elkaar zetten, in plaats van de regels voor je eigen woonhuis over te nemen.
Welke woningwaarde telt mee in box 3?
Voor de waardering vormt de WOZ-waarde het uitgangspunt. Voor de aangifte over 2024 gaat het om de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2023. Je kunt deze controleren via je gemeente of het WOZ-waardeloket.
Bij een verhuurde woning kan vervolgens de leegwaarderatio van toepassing zijn. Dat is een percentage waarmee je de WOZ-waarde vermenigvuldigt om de fiscale waarde te bepalen.
De verhouding tussen de kale jaarhuur en de WOZ-waarde bepaalt welk percentage uit de tabel van de Belastingdienst geldt. In 2024 liggen de percentages tussen 73 en 100 procent. Bedraagt de jaarhuur meer dan 5 procent van de WOZ-waarde, dan geldt volgens die tabel 100 procent. Bij precies 5 procent geldt 95 procent.
Een verhuurde woning krijgt dus niet vanzelf een lagere fiscale waarde.
Let op uitzonderingen bij de leegwaarderatio
Sinds 2023 geldt deze waarderingsregeling niet voor tijdelijke huurcontracten. Bij verhuur aan gelieerde partijen onder onzakelijke voorwaarden geldt voor de periode 2023 tot en met 2025 een waardering van 100 procent.
Controleer daarom eerst of je de regeling mag toepassen en kijk daarna pas naar het bijbehorende percentage. Alleen weten hoeveel huur je ontvangt, is daarvoor niet voldoende.
Zo werkt de forfaitaire berekening in 2024
In de forfaitaire box 3-berekening gebruikt de Belastingdienst verschillende rendementspercentages per vermogenscategorie. Voor 2024 zijn dat 1,44 procent voor banktegoeden, 6,04 procent voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, en 2,61 procent voor schulden.
Dit zijn fiscale rekenpercentages. Het percentage voor vastgoed is geen voorspelling of belofte van je werkelijke rendement.
Het heffingsvrije vermogen bedraagt in 2024 57.000 euro per persoon. Voor fiscale partners is dat samen 114.000 euro. Het belastingtarief over het berekende forfaitaire rendement bedraagt dat jaar 36 procent.
In hoofdlijnen bepaal je eerst de fiscale woningwaarde en tel je die op bij je overige bezittingen. Vervolgens verwerk je de schulden boven de drempel en het heffingsvrije vermogen. De verschillende vermogenscategorieën krijgen ieder hun eigen behandeling in de rendementsberekening.
Heb je naast de woning ook spaargeld of schulden, dan kun je niet zonder meer één percentage op je hele vermogen toepassen.
Is je werkelijke rendement lager dan het forfaitaire rendement, dan kun je voor 2024 mogelijk gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Daarbij tellen onder meer huurinkomsten en waardeveranderingen mee. Het voorbeeld hieronder gaat uitsluitend over de forfaitaire berekening.
Rekenvoorbeeld: 15.000 euro huur per jaar
Neem een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, met waardepeildatum 1 januari 2023. De kale huur bedraagt 1.250 euro per maand, oftewel 15.000 euro per jaar.
Voor dit voorbeeld over belastingjaar 2024 heb je geen schulden, geen ander vermogen en geen fiscale partner. We nemen aan dat de leegwaarderatio van toepassing is.
Van WOZ-waarde naar belastbare grondslag
De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde is:
15.000 euro / 300.000 euro = 5 procent.
Daarbij hoort in 2024 een leegwaarderatio van 95 procent. De woning telt dus voor 285.000 euro mee als bezitting.
Na aftrek van het heffingsvrije vermogen blijft over:
285.000 euro – 57.000 euro = 228.000 euro.
Van grondslag naar belasting
Omdat het vermogen in dit voorbeeld uitsluitend uit de woning bestaat, wordt gerekend met het forfait voor overige bezittingen van 6,04 procent:
228.000 euro x 6,04 procent = 13.771,20 euro forfaitair rendement.
Daarover bedraagt de belasting in 2024:
13.771,20 euro x 36 procent = 4.957,63 euro.
Het verschil tussen de ontvangen jaarhuur en deze heffing is 10.042,37 euro. Dat bedrag is geen berekend nettorendement: deze rekensom trekt uitsluitend de box 3-belasting van de huur af. Onderhoud, verzekeringen en andere kosten zijn niet meegenomen. Ook een eventuele waardeverandering van de woning zit er niet in.
Huurregels horen bij je financiële beoordeling
Een berekening op basis van een gewenste huurprijs is pas bruikbaar wanneer die huur past binnen de toepasselijke regels.
Sinds 1 juli 2024 is met de Wet betaalbare huur de gereguleerde huur uitgebreid naar het middensegment. Controleer daarom welke regels gelden voor de woning die je wilt kopen voordat je de verwachte huuropbrengst als uitgangspunt neemt.
Ook de contractvorm verdient aandacht. Door de Wet vaste huurcontracten zijn vaste huurcontracten sinds 1 juli 2024 weer de norm. Ga dus niet zonder controle uit van tijdelijke verhuur.
Naast de fiscale lasten kent verhuur daarmee ook juridische beperkingen die je financiële uitkomst kunnen beïnvloeden. Raadpleeg voor de huurregels de informatie van de Rijksoverheid.
Checklist voordat je een bod uitbrengt
- Controleer of de verhuur fiscaal in box 3 valt.
- Vraag de WOZ-waarde op en controleer de juiste waardepeildatum.
- Bepaal of de leegwaarderatio van toepassing is.
- Neem overdrachtsbelasting apart op in je aankoopbegroting.
- Bespreek financiering en het ontbreken van hypotheekrenteaftrek voor de box 3-woning.
- Bereken de heffing met je overige vermogen, schulden en eventuele fiscale partner.
- Controleer de toegestane huur en de regels voor het huurcontract.
Voor de fiscale uitwerking kun je terecht bij de Belastingdienst. De jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting doe je doorgaans vóór 1 mei van het volgende jaar; controleer de datum in je aangiftebrief. Bij overdracht van economisch eigendom geldt in beginsel een afzonderlijke melding door de overdrager aan de Belastingdienst binnen twee weken.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
Veelgestelde vragen
Zijn huurinkomsten uit een tweede woning belastingvrij?
Bij particuliere verhuur in box 3 zijn de huurinkomsten in de forfaitaire berekening over 2024 meestal niet afzonderlijk belast. De fiscale waarde van de woning telt wel mee voor de vermogensheffing. Bij de berekening van het werkelijke rendement tellen huurinkomsten wel mee.
Mag ik hypotheekrente aftrekken bij een verhuurde woning?
Voor een verhuurde woning in box 3 geldt in 2024 geen hypotheekrenteaftrek zoals in box 1. Een schuld kan wel een rol spelen in de forfaitaire box 3-berekening, rekening houdend met de schuldendrempel.
Wanneer geldt de leegwaarderatio van 100 procent?
Bij een jaarhuur van meer dan 5 procent van de WOZ-waarde geldt in 2024 een percentage van 100 procent. Bij precies 5 procent geldt 95 procent. Voor verhuur aan gelieerde partijen onder onzakelijke voorwaarden geldt in de periode 2023 tot en met 2025 eveneens 100 procent.
Welke WOZ-waarde gebruik ik voor de aangifte over 2024?
Voor die aangifte gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2023. Controleer deze via je gemeente of het WOZ-waardeloket.
Kan ik een gekochte woning tijdelijk verhuren?
Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten weer de norm. Controleer bij de Rijksoverheid welke contractregels op jouw situatie van toepassing zijn.
