Een woning van 400.000 euro kopen en dan nog 8.000 euro belasting moeten betalen, of juist 0 euro. Bij de aankoop van je eerste huis kan dat verschil volledig afhangen van je leeftijd, de woningwaarde en vooral van wat je met de woning gaat doen.
Voor 2026 zijn de regels rond overdrachtsbelasting duidelijk, maar er zitten een paar valkuilen in. De datum van overdracht bij de notaris is bepalend, niet de datum waarop je het koopcontract tekent. Ook geldt de vrijstelling niet automatisch. Je moet op tijd de juiste verklaring aanleveren. Hieronder lees je hoeveel je betaalt, wanneer de startersvrijstelling geldt en hoe je dit praktisch regelt.
Welke tarieven gelden in 2026?
In 2026 gelden deze tarieven voor overdrachtsbelasting:
- 0% voor de startersvrijstelling
- 2% voor een eigen woning die je als hoofdverblijf gaat gebruiken
- 8% voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt
- 10,4% voor overig vastgoed, zoals een bedrijfspand of grond
Voor veel kopers van een eerste huis zijn vooral de eerste drie relevant. Koop je een woning om er zelf te wonen, dan kom je uit op 0% of 2%. Koop je voor verhuur of wordt het niet je hoofdverblijf, dan geldt in 2026 8%.
Per 1 januari 2026 is het tarief voor niet-hoofdverblijf verlaagd van 10,4% naar 8%.
Wanneer geldt de startersvrijstelling?
De vrijstelling voor starters betekent dat je in 2026 0% betaalt. Daarvoor moet je wel aan alle voorwaarden voldoen.
De voorwaarden zijn:
- je bent op het moment van overdracht 18 tot en met 34 jaar
- de woning wordt je hoofdverblijf
- de woningwaarde is maximaal 555.000 euro in 2026
- je gebruikt de vrijstelling eenmalig
- het hoeft niet je eerste koopwoning te zijn, maar wel de eerste keer dat je de vrijstelling gebruikt
Dat laatste zorgt vaak voor verwarring. De regeling is dus niet alleen voor iemand die nog nooit een huis heeft gekocht. Het gaat erom dat je deze vrijstelling niet eerder hebt gebruikt.
De maximale woningwaarde voor de startersvrijstelling is verhoogd van 525.000 euro in 2025 naar 555.000 euro in 2026.
Hoe bepaal je wat je betaalt?
De berekening gaat in de praktijk in een paar stappen.
Eerst kijk je of de woning je hoofdverblijf wordt. Daarna check je of je op het moment van overdracht tussen de 18 en 34 jaar bent en of de woning niet meer waard is dan 555.000 euro in 2026. Voldoe je aan die voorwaarden, dan betaal je 0%.
Val je buiten de vrijstelling, maar ga je er wel zelf wonen, dan geldt 2%. Wordt het geen hoofdverblijf, dan geldt 8%.
De formule is:
Overdrachtsbelasting = percentage × hoogste van koopsom of economische waarde
Dat laatste is belangrijk. De belasting wordt dus niet automatisch alleen over de koopsom berekend.
Rekenvoorbeelden
Met cijfers wordt het verschil snel duidelijk.
Starter die aan de voorwaarden voldoet
Stel, je koopt in 2026 een woning voor 400.000 euro. Je bent 30 jaar en je gaat er zelf wonen.
Dan geldt de startersvrijstelling van 0%. Je betaalt dus 0 euro overdrachtsbelasting.
Koper die zelf in de woning gaat wonen, maar geen vrijstelling krijgt
Stel, de koopsom is opnieuw 400.000 euro. De koper is 40 jaar en gaat zelf in de woning wonen.
Dan geldt het tarief voor een eigen woning van 2%.
2% van 400.000 euro is 8.000 euro.
De overdrachtsbelasting komt dan uit op 8.000 euro.
Woning voor verhuur
Stel, een koper koopt een woning van 400.000 euro voor verhuur.
Dan is het geen hoofdverblijf. In 2026 geldt daarvoor 8%.
8% van 400.000 euro is 32.000 euro.
De belasting komt dan uit op 32.000 euro.
Waar gaat het vaak mis?
Rond deze belasting worden een paar fouten vaak gemaakt.
De vrijstelling geldt per koper, niet per woning. Ook de woningwaardegrens van 555.000 euro geldt voor de hele woning, niet alleen voor iemands aandeel.
Verder is de datum van overdracht bij de notaris bepalend voor het tarief en de grens, niet de datum van het koopcontract. Dat kan flink uitmaken als een overdracht rond de jaarwisseling valt.
Ook belangrijk: overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar.
En zelfs als je 0% betaalt via de vrijstelling, blijft er aangifteplicht bestaan. Dat loopt meestal via de notaris, maar die plicht verdwijnt niet doordat je niets hoeft af te dragen.
Hoe regel je dit in de praktijk?
In de meeste gevallen regelt de notaris de aangifte en de betaling. De notaris stelt de akte op en betaalt de belasting binnen 1 maand na de transportakte.
Wil je gebruikmaken van de startersvrijstelling, dan moet de verklaring daarvoor vóór de overdracht bij de notaris liggen.
Doe je de aangifte zonder notaris, dan moet dat binnen 1 maand na het verkrijgen van de eigendom.
Voor controle of extra uitleg kun je terecht bij de Belastingdienst, via de website of de BelastingTelefoon. Ook Rijksoverheid.nl geeft informatie over de regeling.
Nieuwbouw werkt anders
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting. Wel geldt 21% btw.
Dat is een belangrijk verschil met bestaande bouw. Vergelijk je kosten tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning, dan moet je dit dus goed meenemen.
Vooruitblik op 2027
Voor 2027 ligt er een voorstel om het tarief voor niet-hoofdverblijf te verlagen naar 7%. Ook ligt er een voorstel om de grens voor de startersvrijstelling te verhogen naar 615.000 euro.
Voor je aankoop in 2026 blijft de datum van overdracht leidend voor de regels die op jouw situatie van toepassing zijn.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Betaal je bij je eerste huis altijd 0% overdrachtsbelasting?
Nee. In 2026 betaal je alleen 0% als je aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoet, waaronder leeftijd, hoofdverblijf en een woningwaarde tot 555.000 euro.
Geldt de startersvrijstelling alleen als het je eerste koopwoning is?
Nee. Het hoeft niet je eerste koopwoning te zijn, maar wel de eerste keer dat je de vrijstelling gebruikt.
Welke datum telt voor het tarief en de vrijstelling?
De datum van overdracht bij de notaris is bepalend. De datum van het koopcontract telt daarvoor niet.
Moet je aangifte doen als je 0% betaalt?
Ja. Ook bij toepassing van de vrijstelling geldt aangifteplicht, meestal via de notaris.
Hoeveel betaal je als je zelf in de woning gaat wonen maar geen starter bent?
Dan geldt in 2026 meestal 2% voor een eigen woning die je als hoofdverblijf gebruikt.
Betaal je bij nieuwbouw ook overdrachtsbelasting?
Nee. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, maar wel 21% btw.
