Een verschil van een paar duizend euro kan bij de overdracht ineens op tafel komen. Koop je een woning van 300.000 euro, dan scheelt het nogal of je 0 procent of 2 procent overdrachtsbelasting betaalt. Bij een gezamenlijke aankoop kan het zelfs zo zijn dat de ene koper wel in aanmerking komt voor de vrijstelling en de andere niet.
Juist daarom is het handig om vooraf te weten wanneer je de vrijstelling overdrachtsbelasting kunt gebruiken. De regels zijn in 2026 vrij duidelijk, maar er zitten ook een paar valkuilen in. Denk aan de woningwaardegrens, de leeftijd op het moment van de notariële akte en het feit dat de regeling maar eenmalig te gebruiken is.
Wanneer kom je in aanmerking?
Voor de startersvrijstelling betaal je in 2026 0 procent overdrachtsbelasting. Daarvoor moet je wel aan alle voorwaarden voldoen.
Je komt in aanmerking als:
- je 18 tot en met 34 jaar bent op het moment van de notariële akte
- de woning je hoofdverblijf wordt
- je niet eerder de startersvrijstelling hebt gebruikt
- de woningwaarde maximaal 555.000 euro is in 2026
Die voorwaarden gelden per koper afzonderlijk. Koop je samen een huis, dan wordt dus per persoon bekeken of iemand recht heeft op de vrijstelling.
Opvallend is dat deze regeling niet alleen geldt voor mensen die hun eerste woning kopen. Ook doorstromers kunnen er gebruik van maken, zolang ze aan de voorwaarden voldoen.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting zonder vrijstelling?
Niet iedereen valt onder de 0 procent-regeling. In 2026 gelden deze tarieven:
- 0 procent voor de startersvrijstelling
- 2 procent voor een eigen woning als je die zelf gaat bewonen, maar niet onder de startersregeling valt
- 8 procent voor een niet-eigen woning, zoals een belegging, verhuurwoning of vakantiewoning
- 10,4 procent voor overig onroerend goed, zoals bedrijfspanden en bouwgrond
Voor kopers van een gewone eigen woning is vooral het verschil tussen 0 procent en 2 procent relevant. Bij een koopprijs van 400.000 euro gaat het dan om 8.000 euro verschil.
De woningwaardegrens van 555.000 euro in 2026
Hier gaat het vaak mis. In 2026 ligt de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling op 555.000 euro. In 2025 was dat nog 525.000 euro.
Belangrijk is dat de woningwaarde inclusief aanhorigheden meetelt. Denk aan onderdelen zoals een garage of tuin die bij de woning horen. Daardoor kun je sneller boven de grens uitkomen dan je misschien verwacht.
Nog belangrijker: als de woningwaarde boven 555.000 euro uitkomt, vervalt de hele vrijstelling. Het is dus niet zo dat je over het deel tot 555.000 euro niets betaalt en alleen over het meerdere wel. Bij overschrijding is de vrijstelling volledig weg.
Zo werkt het in de praktijk
De regeling loopt in grote lijnen via de notaris. Dit zijn de stappen:
- Je controleert of je aan de voorwaarden voldoet, zoals leeftijd, zelfbewoning en de woningwaarde.
- Je ondertekent de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling.
- De notaris voegt die verklaring toe aan de akte en regelt de aangifte en betaling.
De verklaring moet vóór de overdracht bij de notaris zijn. De overdrachtsbelasting loopt vervolgens via de notaris bij de levering.
Voor de officiële check kun je terecht bij de Belastingdienst, via de website en formulieren. In de praktijk is de notaris degene die de aangifte en betaling afhandelt.
Rekenvoorbeeld: alleenstaande koper
Lisa is 26 jaar en koopt in 2026 een woning van 300.000 euro. Zij voldoet aan alle voorwaarden.
De uitkomst is dan eenvoudig:
- koopprijs woning: 300.000 euro
- tarief overdrachtsbelasting: 0 procent
- te betalen overdrachtsbelasting: 0 euro
Dat laat meteen zien hoeveel de vrijstelling kan schelen. Zonder deze regeling zou bij het tarief voor een eigen woning 2 procent gelden.
Rekenvoorbeeld: samen kopen, maar niet allebei recht op vrijstelling
Mark is 32 en Sarah is 36. Zij kopen samen in 2026 een woning van 400.000 euro die hun hoofdverblijf wordt.
De woning wordt in dit voorbeeld verdeeld in gelijke delen van 200.000 euro per persoon.
Mark voldoet aan de voorwaarden. Voor zijn deel geldt daarom 0 procent.
Sarah voldoet door haar leeftijd niet aan de voorwaarden. Voor haar deel geldt daarom het tarief voor een eigen woning van 2 procent.
De berekening ziet er zo uit:
- Mark: 0 procent over 200.000 euro = 0 euro
- Sarah: 2 procent over 200.000 euro = 4.000 euro
- totaal te betalen overdrachtsbelasting = 4.000 euro
Dit voorbeeld maakt duidelijk dat de vrijstelling per koper wordt beoordeeld, niet alleen per woning.
Andere situaties waarin geen overdrachtsbelasting geldt
De startersregeling is niet de enige vrijstelling. Er zijn ook andere situaties waarin geen overdrachtsbelasting speelt of een andere regeling geldt.
Voorbeelden daarvan zijn:
- nieuwbouw, waarbij btw geldt in plaats van overdrachtsbelasting
- verdeling bij scheiding
- boedelmenging bij huwelijk of partnerschap
- bedrijfsoverdracht binnen de familie
Dat zijn wel andere situaties dan de vrijstelling voor jonge kopers van een woning.
Veelgemaakte fouten
Een woning kopen gaat snel van bezichtiging naar financiering, notaris en overdracht. Juist dan worden details makkelijk gemist. Dit zijn bekende misverstanden.
Denken dat alleen de kale koopprijs telt
Voor de woningwaardegrens tellen aanhorigheden mee, zoals een garage en tuin. Daardoor kan de waarde voor de regeling hoger uitvallen dan je verwacht.
Aannemen dat je bij een kleine overschrijding nog deels vrijstelling krijgt
Kom je boven 555.000 euro uit in 2026, dan vervalt de hele vrijstelling.
Vergeten dat je de regeling maar één keer kunt gebruiken
De startersvrijstelling is eenmalig te gebruiken. Heb je die al eerder benut, dan kun je er later niet nog eens een beroep op doen.
Denken dat de belasting aftrekbaar is
Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Meer over hypotheekrenteaftrek vind je hier.
Veronderstellen dat je het kunt meefinancieren
Overdrachtsbelasting is niet mee te financieren in de hypotheek. Lees meer over kosten koper.
Later nog extra grond of een garage bijkopen
Koop je binnen 12 maanden na gebruik van de startersvrijstelling extra grond of een garage en kom je daardoor boven de grens uit, dan kan de vrijstelling vervallen.
Waar let je het best op vóór je tekent?
Vooral deze punten verdienen een laatste controle voordat de overdracht plaatsvindt:
- je leeftijd op het moment van de notariële akte
- of de woning je hoofdverblijf wordt
- of je de vrijstelling al eens hebt gebruikt
- of de woningwaarde inclusief aanhorigheden binnen 555.000 euro blijft in 2026
- of de verklaring op tijd bij de notaris ligt
Dat voorkomt verrassingen op het moment dat de notaris de afrekening maakt.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Wanneer betaal je 0 procent overdrachtsbelasting?
In 2026 betaal je 0 procent als je voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling, zoals leeftijd, zelfbewoning, eenmalig gebruik en een woningwaarde tot maximaal 555.000 euro.
Geldt de startersvrijstelling ook als je samen een huis koopt?
Ja, maar per koper afzonderlijk. De ene koper kan recht hebben op 0 procent, terwijl de andere koper voor zijn of haar deel 2 procent betaalt.
Geldt de vrijstelling alleen voor je eerste woning?
Nee. Ook doorstromers kunnen ervoor in aanmerking komen, zolang zij aan de voorwaarden voldoen.
Wat gebeurt er als de woning meer waard is dan 555.000 euro?
Dan vervalt in 2026 de hele vrijstelling. Je krijgt dus niet over een deel van de koopsom alsnog 0 procent.
Regelt de notaris de overdrachtsbelasting?
Ja. De notaris voegt de verklaring toe aan de akte en regelt de aangifte en betaling bij de levering.
Kun je overdrachtsbelasting meefinancieren of aftrekken?
Nee. Overdrachtsbelasting is niet mee te financieren in de hypotheek en ook niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
