Een tweede woning kopen voelt vaak heel anders dan je eerste huis kopen. Banken kijken strenger, je moet meestal veel eigen geld meenemen en de belastingregels zijn minder vriendelijk. Daardoor draait de vraag minder om “kan ik een hypotheek krijgen?” en meer om “hoeveel kan ik echt lenen, en wat moet ik zelf betalen?”
Bij een hypotheek voor een tweede woning ligt de maximale financiering doorgaans tussen 60 en 85 procent van de woningwaarde. Veel banken houden 70 procent aan. Dat betekent dus meteen dat je een flink deel zelf moet inbrengen. Daarbovenop komen de kosten koper, waaronder de overdrachtsbelasting van 10,4 procent in 2024 en 2025.
Waar banken naar kijken bij een tweede woning
Bij een hypotheek voor een tweede woning zijn de eisen meestal strenger dan bij een hypotheek voor je hoofdverblijf. De leencapaciteit hangt af van je inkomen, de hypotheekrente, de hypotheeknormen en lopende leningen. Ook de maandelijkse lasten van je eerste woning tellen mee in de berekening.
Daarnaast kijken geldverstrekkers naar het type woning. Een tweede huis voor eigen gebruik, zoals een pied-a-terre, valt in een andere beoordeling dan een woning die je wilt verhuren. Bij verhuur hoort vaak een verhuurhypotheek, met strengere voorwaarden.
Een belangrijk verschil met vroeger is dat het tweede inkomen sinds 2023 voor 100 procent meetelt in de hypotheekberekening. Dat kan de ruimte vergroten, maar het heft de strengere beoordeling voor een extra woning niet op.
Hoeveel kun je lenen voor een tweede woning?
De maximale hypotheek ligt doorgaans op 60 tot 85 procent van de marktwaarde. Veel banken zitten op maximaal 70 procent. In de praktijk betekent dat vaak een eigen inbreng van 20 tot 40 procent van de koopsom.
Sommige aanbieders stellen ook eisen aan het inkomen. Een genoemd voorbeeld is een minimaal hoogste inkomen van 60.000 euro.
Dat maakt de rekensom vrij duidelijk. Hoe hoger de woningwaarde, hoe groter het bedrag dat je zelf moet meenemen. En dat is nog zonder overdrachtsbelasting en andere kosten koper, want die kun je niet meefinancieren in de hypotheek.
Rekenvoorbeeld: aankoop van 300.000 euro
Stel, je koopt in 2024 een tweede woning van 300.000 euro.
Bij een maximale hypotheek van 70 procent kun je 210.000 euro lenen. Dan moet je zelf 90.000 euro inbrengen voor het deel dat niet gefinancierd wordt.
Daar komt de overdrachtsbelasting nog bij. In 2024 is die voor een tweede woning 10,4 procent. Over 300.000 euro is dat 31.200 euro.
De rekensom wordt dan:
- Koopsom tweede woning: 300.000 euro
- Maximale hypotheek bij 70 procent: 210.000 euro
- Eigen inbreng: 90.000 euro
- Overdrachtsbelasting 10,4 procent: 31.200 euro
- Totale eigen middelen: 121.200 euro
Dit voorbeeld laat goed zien waarom een tweede woning vaak alleen haalbaar is met een ruime buffer.
Rekenvoorbeeld met overwaarde uit de eerste woning
Er is ook een route waarbij je overwaarde uit je eerste woning gebruikt voor een deel van de financiering.
Stel, je koopt in 2024 een tweede woning van 250.000 euro en je hebt 100.000 euro overwaarde op je eerste woning. De maximale hypotheek op de tweede woning is dan bij 70 procent 175.000 euro.
Het verschil tussen de koopsom en die hypotheek is 75.000 euro. Dat bedrag kun je deels opvangen met overwaarde. De overdrachtsbelasting van 10,4 procent bedraagt in dit voorbeeld 26.000 euro.
De rekensom:
- Koopsom tweede woning: 250.000 euro
- Maximale hypotheek bij 70 procent: 175.000 euro
- Resterende eigen inbreng: 75.000 euro
- Overdrachtsbelasting 10,4 procent: 26.000 euro
- Totale eigen middelen: 101.000 euro
Overwaarde kan dus helpen, maar ook dan blijft een forse eigen bijdrage nodig.
Welke kosten je zelf moet betalen
Bij de financiering van een recreatiewoning of een ander tweede huis is eigen geld bijna altijd nodig. Dat komt door twee punten.
Ten eerste financieren banken vaak maar een deel van de woningwaarde, meestal 60 tot 85 procent en vaak maximaal 70 procent.
Ten tweede kun je de kosten koper, inclusief overdrachtsbelasting, niet meefinancieren met de hypotheek. Die betaal je dus uit eigen middelen.
Voor veel kopers bestaat de eigen inbreng daarom uit:
- 20 tot 40 procent van de koopsom
- overdrachtsbelasting
- overige kosten koper
Box 3: zo telt een tweede woning mee voor de belasting
Een tweede woning valt in box 3. Dat betekent dat de woning voor de vermogensbelasting meetelt als vermogen. Er is geen hypotheekrenteaftrek voor een tweede woning.
Voor box 3 gelden de volgende cijfers:
- Heffingsvrij vermogen per persoon: 57.684 euro in 2025
- Heffingsvrij vermogen per persoon: 59.357 euro in 2026
- Forfaitair rendement overige bezittingen, waaronder vastgoed: 5,88 procent in 2025
- Forfaitair rendement overige bezittingen, waaronder vastgoed: 6,00 procent in 2026
- Forfaitair rendement schulden: 2,62 procent in 2025
- Forfaitair rendement schulden: 2,70 procent in 2026
- Belastingtarief box 3: 36 procent in 2025 en 2026
Verder verandert het box 3-stelsel vanaf 2028 naar belasting op werkelijk rendement.
Voor wie een tweede huis koopt, is dit relevant omdat niet alleen de aankoop telt, maar ook de jaarlijkse belastingdruk op het vermogen.
Eigen gebruik of verhuur maakt verschil
Niet elke tweede woning wordt hetzelfde beoordeeld. Een woning voor eigen gebruik, zoals een pied-a-terre, past binnen een andere aanvraag dan een woning die je wilt verhuren.
Bij verhuur gelden vaak strengere voorwaarden. Ook is verhuur van een recreatiewoning vaak beperkt, bijvoorbeeld tot maximaal 60 dagen per jaar met toestemming. Wie koopt met verhuurplannen, doet er dus goed aan om vooraf precies te laten toetsen welke regels voor die woning gelden.
Voor wie is dit bedoeld?
Een hypotheek voor een tweede woning is bedoeld voor particulieren die een extra woning kopen voor eigen gebruik. Het kan ook gaan om een recreatiewoning of een woning voor verhuur, al gelden daar vaak strengere voorwaarden voor.
Deze vorm van financiering is geschikt voor mensen die in Nederland wonen, maar ook voor mensen met de Nederlandse nationaliteit die in het buitenland wonen.
Waar je dit laat berekenen
De eerste praktische stap is meestal een gesprek met een hypotheekadviseur. Die kan berekenen hoeveel je kunt lenen op basis van inkomen, vaste lasten, lopende leningen en de lasten van je eerste woning.
Daarna loopt de aanvraag via een bank. Voor de fiscale kant, zoals box 3 en overdrachtsbelasting, is de Belastingdienst de logische plek om regels en bedragen te controleren.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Hoeveel hypotheek krijg je op een tweede woning?
Doorgaans kun je 60 tot 85 procent van de woningwaarde lenen. Veel banken hanteren maximaal 70 procent.
Telt mijn eerste hypotheek mee bij de aanvraag?
Ja, de maandelijkse lasten van je eerste woning worden meegenomen in de berekening van je leencapaciteit.
Mag ik de overdrachtsbelasting meefinancieren?
Nee, kosten koper, inclusief overdrachtsbelasting, kun je niet meefinancieren met de hypotheek.
Is er hypotheekrenteaftrek voor een tweede woning?
Nee, voor een tweede woning geldt geen hypotheekrenteaftrek.
Valt een tweede woning in box 3?
Ja, een tweede woning valt in box 3 en telt mee als vermogen.
Verandert de overdrachtsbelasting voor een tweede woning?
Ja, de overdrachtsbelasting is 10,4 procent in 2024 en 2025. Vanaf 2026 wordt 8 procent genoemd door de Belastingdienst, terwijl in een wetsvoorstel 7 procent vanaf 2026 wordt genoemd.
