Een verschil van ruim 400 euro per maand aan het begin, en tegelijk tienduizenden euro’s minder aan rente over de hele looptijd. Dat is in de kern het contrast tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.
Wie een huis koopt en hypotheekrenteaftrek wil gebruiken, komt bij nieuwe hypotheken sinds 2013 meestal uit op deze twee vormen. Voor veel mensen voelt de keuze vooral als een maandlastenvraag. Toch is dat maar de helft van het verhaal. De opbouw van rente en aflossing bepaalt namelijk ook hoe je netto lasten zich ontwikkelen en hoeveel je in totaal betaalt.
Waar het verschil echt zit
Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast tijdens de rentevaste periode gelijk. Die vaste maandlast bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaal je veel rente en los je weinig af. Later draait dat om: dan betaal je weinig rente en juist meer aflossing.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. De rente betaal je over de resterende schuld. Omdat die schuld daalt, daalt ook het rentedeel. Daardoor gaan zowel de bruto als de netto maandlasten gedurende de looptijd omlaag.
Dat leidt tot een duidelijk patroon. Een annuïtaire lening begint met lagere maandlasten dan een lineaire lening, maar de totale rentekosten liggen hoger. Bij lineair is het precies andersom: de start is zwaarder, maar over de hele looptijd ben je minder kwijt aan rente.
Wanneer deze hypotheekvormen gelden
Voor nieuwe hypotheken sinds 2013 geldt dat je voor hypotheekrenteaftrek annuïtair of lineair moet aflossen. Dat geldt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je hoofdverblijf.
De hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar, dus 360 maanden. In 2026 is de maximale hypotheekrenteaftrek 37,56%.
Zo werkt de berekening
De berekening verschilt per hypotheekvorm.
Bij annuïteit gebruik je deze formule voor de bruto maandlast:
Bruto maandlast = (rentepercentage / 12) * hypotheekbedrag / (1 – (1 + rentepercentage / 12)^-looptijd_maanden)
Bij lineair reken je eerst de vaste aflossing per maand uit:
Maandelijkse aflossing = hypotheekbedrag / looptijd_maanden
Daarna bereken je de rente per maand:
Rente = (resterende schuld * rentepercentage) / 12
Voor je netto maandlast speelt ook de fiscaliteit mee. In het rekenvoorbeeld hieronder is rekening gehouden met het eigenwoningforfait en met hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde tot €1.330.000 in 2025. In 2024 is dat 0,35% van de WOZ-waarde tot €1.310.000. In het voorbeeld is gerekend met 0,35% van de WOZ-waarde.
Rekenvoorbeeld: €300.000 hypotheek tegen 4,0%
Hieronder hetzelfde huis, dezelfde rente en dezelfde looptijd, maar twee verschillende hypotheekvormen. Peildatum is september 2026. Het rentepercentage is 4,0% vast.
Uitgangspunten:
– Hypotheekbedrag: €300.000
– Looptijd: 30 jaar, 360 maanden
– Inkomen: €50.000
– Maximale hypotheekrenteaftrek: 37,56% in 2026
– WOZ-waarde: €300.000
– Eigenwoningforfait: 0,35%
Annuïteitenhypotheek in cijfers
De bruto maandlast in de eerste maand is €1.432,25.
Van dat bedrag is €1.000,00 rente. Dat volgt uit €300.000 x 0,04 / 12. De aflossing in die eerste maand is €432,25, dus het verschil tussen de totale bruto maandlast en de rente.
Voor het eigenwoningforfait reken je met €300.000 x 0,0035 / 12. Dat komt uit op €8,75 per maand.
De aftrekbare rente minus het eigenwoningforfait is dan €991,25. Daarover volgt in dit voorbeeld een belastingvoordeel van €372,49, op basis van 37,56% in 2026.
De netto maandlast in de eerste maand komt daarmee uit op €1.059,76.
Over de volledige looptijd van 30 jaar zijn de totale rentekosten ongeveer €215.610. De totale kosten, rente plus aflossing, komen uit op ongeveer €515.610.
Lineaire hypotheek in cijfers
Bij lineair is de maandelijkse aflossing vanaf het begin vast: €833,33. Dat is €300.000 gedeeld door 360 maanden.
De rente in de eerste maand is ook hier €1.000,00. Daardoor is de bruto maandlast in de eerste maand €1.833,33.
Het eigenwoningforfait is opnieuw €8,75 per maand. De aftrekbare rente minus het eigenwoningforfait komt daardoor ook uit op €991,25. Het belastingvoordeel in de eerste maand is net als bij annuïteit €372,49.
De netto maandlast in de eerste maand is dan €1.460,84.
Over 30 jaar zijn de totale rentekosten ongeveer €180.000. De totale kosten, rente plus aflossing, komen uit op ongeveer €480.000.
Het verschil in maandlasten
In de eerste maand is het verschil duidelijk zichtbaar.
Bij annuïteit is de bruto maandlast €1.432,25 en de netto maandlast €1.059,76.
Bij lineair is de bruto maandlast €1.833,33 en de netto maandlast €1.460,84.
Lineair ligt in dit voorbeeld dus in de eerste maand €401,08 hoger netto. Bruto is het verschil ook €401,08.
Dat hogere beginbedrag is de prijs voor sneller aflossen. Omdat de schuld sneller daalt, betaal je over de hele looptijd minder rente.
Het verschil in totale kosten
Over de hele looptijd is lineair in dit voorbeeld goedkoper.
De totale rentekosten zijn bij annuïteit ongeveer €215.610. Bij lineair is dat ongeveer €180.000. Dat scheelt ongeveer €35.610 aan rente over 30 jaar.
Kijk je naar de totale kosten, dus rente plus aflossing, dan kom je uit op ongeveer €515.610 bij annuïteit en ongeveer €480.000 bij lineair. Ook daar is het verschil ongeveer €35.610.
Dat maakt de afweging concreet: annuïteit geeft lagere lasten aan het begin, lineair lagere totale kosten over de looptijd.
Waarom de netto lasten anders aanvoelen
Veel huizenkopers kijken eerst naar het bedrag dat elke maand van de rekening gaat. Logisch. Toch is het belangrijk om bruto en netto niet door elkaar te halen.
Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast tijdens de rentevaste periode gelijk, maar de netto maandlast stijgt. Dat komt doordat je in het begin veel rente betaalt en later minder. Minder rente betekent ook minder renteaftrek.
Bij een lineaire hypotheek dalen bruto en netto maandlasten juist gedurende de looptijd. Je lost immers elke maand hetzelfde bedrag af, terwijl het rentedeel steeds kleiner wordt.
Waar je op moet letten bij de keuze
Drie punten maken in de praktijk vaak het verschil.
Ten eerste: verwissel bruto en netto maandlasten niet. Een gelijk bruto bedrag zegt nog niet alles over hoe je lasten zich later ontwikkelen.
Ten tweede: onderschat bij annuïteit niet dat de netto lasten oplopen door afnemende renteaftrek.
Ten derde: kijk niet alleen naar de eerste maand, maar ook naar de totale kosten over de volledige looptijd. In het voorbeeld is lineair over 30 jaar goedkoper.
Ook relevant rond NHG en fiscale regels
De NHG-grens is in 2026 €470.000. Met energiebesparende maatregelen is dat €498.200. De borgtochtprovisie NHG bedraagt 0,4% van het hypotheekbedrag in 2026.
Verder geldt dat overwaarde binnen 3 jaar herinvesteerd moet worden voor behoud van renteaftrek.
Controle van hypotheekrenteaftrek loopt via de Belastingdienst, bijvoorbeeld in de belastingaangifte of via een voorlopige teruggave. Voor algemene hypotheekinformatie kun je terecht bij AFM en Nibud. NHG-voorwaarden lopen via NHG en de geldverstrekker.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Is annuïteit of lineair goedkoper?
Over de volledige looptijd is lineair goedkoper in totale rentekosten. In het voorbeeld scheelt dat ongeveer €35.610 over 30 jaar.
Waarom is een lineaire hypotheek in het begin duurder?
Omdat je vanaf de eerste maand een hoger bedrag aflost. Daardoor is de maandlast aan het begin hoger dan bij annuïteit.
Waarom stijgt de netto maandlast bij annuïteit?
Bij annuïteit betaal je later minder rente. Daardoor daalt ook de renteaftrek, waardoor de netto maandlast oploopt.
Heb ik voor hypotheekrenteaftrek een annuïtaire of lineaire hypotheek nodig?
Voor nieuwe hypotheken sinds 2013 moet je annuïtair of lineair aflossen om voor renteaftrek in aanmerking te komen.
Hoe lang krijg je hypotheekrenteaftrek?
Maximaal 30 jaar, dus 360 maanden.
Wat is in 2026 de maximale hypotheekrenteaftrek?
De maximale hypotheekrenteaftrek is 37,56% in 2026.
