Een huis kopen van 400.000 euro en dan 8.000 euro minder kwijt zijn bij de overdracht, dat maakt deze regeling meteen concreet. Voor veel kopers is de vrijstelling bij aankoop van een woning een flinke meevaller. Maar de voorwaarden zijn strikt. Eén detail, zoals je leeftijd op het moment van de overdracht of een woningwaarde boven de grens, kan het verschil maken tussen 0 procent en 2 procent belasting.
Voor 2026 geldt dat starters onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting betalen. Die regeling heet de startersvrijstelling. Op deze pagina lees je wanneer die 0 procent geldt, wanneer juist het gewone tarief van toepassing is, en waar kopers vaak de mist in gaan.
Wanneer geldt 0% overdrachtsbelasting?
De startersvrijstelling geeft recht op 0 procent overdrachtsbelasting in 2026. Daarvoor moet je aan alle voorwaarden voldoen.
Je komt in aanmerking als je meerderjarig bent en op het moment van de verkrijging van de woning jonger dan 35 jaar bent. Daarnaast moet de woning je hoofdverblijf worden, dus je moet er zelf voor langere tijd gaan wonen. Ook mag je niet eerder gebruik hebben gemaakt van deze vrijstelling.
Een vierde voorwaarde is de woningwaarde. In 2026 ligt de maximale woningwaarde op 555.000 euro. Blijft de woning daarbinnen en voldoe je ook aan de andere eisen, dan betaal je 0 procent overdrachtsbelasting.
Belangrijk is dat deze regeling niet alleen voor een eerste koopwoning geldt. Ook doorstromers kunnen er gebruik van maken, zolang ze de vrijstelling niet eerder hebben benut.
Wanneer betaal je 2%, 8% of 10,4%?
Niet iedere koper valt onder de vrijstelling. In 2026 geldt voor een eigen woning zonder startersvrijstelling het algemene tarief van 2 procent.
Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, bijvoorbeeld voor verhuur, dan geldt in 2026 een tarief van 8 procent. Voor overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden of grond, geldt in 2026 een tarief van 10,4 procent.
Dat onderscheid is belangrijk, omdat kopers soms denken dat elke woning automatisch onder het 2-procentstarief valt. Dat is niet zo. Het gebruik van de woning bepaalt mee welk tarief van toepassing is.
De voorwaarden op een rij
De regeling draait in de praktijk om vier hoofdpunten.
- Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment van de verkrijging.
- De woning wordt je hoofdverblijf.
- Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.
- De woningwaarde is maximaal 555.000 euro in 2026.
Bij een gezamenlijke aankoop wordt per persoon beoordeeld of aan de voorwaarden is voldaan. Daardoor kan het gebeuren dat de ene koper 0 procent betaalt en de andere koper 2 procent.
Zo regel je het bij de notaris
De vrijstelling werkt niet automatisch alleen omdat je aan de voorwaarden voldoet. Er zit ook een praktische stap tussen.
Eerst stelt de notaris de leveringsakte op. Daarna vul je de verklaring voor de startersvrijstelling in en geef je die aan de notaris. De notaris regelt vervolgens de aangifte en afdracht richting de Belastingdienst. Als aan alle voorwaarden is voldaan, wordt 0 procent toegepast.
De verklaring moet vóór de overdracht van de woning bij de notaris zijn ingeleverd.
Rekenvoorbeeld: woning van 400.000 euro
Stel, een koper van 30 jaar koopt in 2026 een woning van 400.000 euro. De koper voldoet aan alle voorwaarden. De woning wordt het hoofdverblijf, de leeftijd past binnen de regeling, er is niet eerder gebruik van gemaakt en de woningwaarde blijft onder de grens.
De overdrachtsbelasting is dan 0 procent van 400.000 euro, dus 0 euro.
Zonder vrijstelling zou bij het algemene tarief voor een eigen woning 2 procent gelden. Dat is 8.000 euro. Het verschil is dus 8.000 euro.
Rekenvoorbeeld: boven de grens van 555.000 euro
Nu een situatie waarin het net misgaat. Een koper van 30 jaar koopt in 2026 een woning van 560.000 euro. De leeftijd is goed, en ook aan de andere voorwaarden kan zijn voldaan. Toch geldt de vrijstelling dan niet, omdat de woningwaarde boven de grens van 555.000 euro uitkomt.
De overdrachtsbelasting is dan 2 procent van 560.000 euro. Dat komt uit op 11.200 euro.
Een veelgemaakte vergissing is dat mensen denken dat 2 procent alleen wordt berekend over het deel boven de grens. Dat klopt niet. Bij overschrijding van de woningwaarde geldt 2 procent over het hele bedrag.
Gezamenlijk kopen: per persoon bekeken
Bij twee kopers wordt niet alleen naar de woning gekeken, maar ook naar elke koper afzonderlijk. Dat kan tot een gemengde uitkomst leiden.
Een voorbeeld. Koper A is 30 jaar en Koper B is 36 jaar. Samen kopen zij in 2026 een woning van 400.000 euro, ieder voor 50 procent. Koper A voldoet aan de voorwaarden en betaalt 0 procent over 200.000 euro. Koper B voldoet door de leeftijd niet aan de voorwaarden en betaalt 2 procent over 200.000 euro. Dat is 4.000 euro.
Voor stellen of familieleden die samen kopen is dit een belangrijk punt om vooraf door te nemen met de notaris.
Hier gaat het vaak mis
Rond deze belasting bestaan een paar hardnekkige misverstanden.
Sommige kopers denken dat de regeling alleen voor een eerste huis geldt. Dat is niet zo. Ook bij een volgende woning kan de vrijstelling gelden, zolang je er niet eerder gebruik van hebt gemaakt.
Ook de woningwaarde zorgt vaak voor verwarring. Daarbij tellen aanhorigheden mee, zoals een tuin, schuur of garage.
Verder geldt de vrijstelling niet als je de woning niet zelf gaat bewonen. Bij verhuur of een vakantiewoning vervalt die mogelijkheid dus.
Nog een punt dat vaak tegenvalt bij het maken van een begroting: overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar en niet mee te financieren met de hypotheek.
Een laatste valkuil zit in aanhorigheden die later worden gekocht. Worden die binnen 12 maanden apart gekocht, dan geldt een tarief van 10,4 procent en dat kan gevolgen hebben voor de vrijstelling.
Bezwaar maken als het misging
Soms wordt de verklaring niet op tijd geregeld of is de vrijstelling bij de overdracht niet toegepast terwijl daar wel recht op was. In dat geval kan bezwaar worden ingediend bij de Belastingdienst.
De termijn daarvoor is 6 weken.
Als er geen notariële akte is, moet de overdrachtsbelasting binnen één maand na het eigenaar worden worden betaald.
Wat verandert er rond de grens?
Voor 2026 is de maximale woningwaarde voor de vrijstelling verhoogd van 525.000 euro in 2025 naar 555.000 euro in 2026. Dat geeft meer ruimte aan kopers in een hoger prijssegment.
Verder stijgt deze grens naar 615.000 euro in 2027.
Ook relevant is dat het tarief voor overige woningen, dus niet-hoofdverblijf zoals verhuur, is verlaagd van 10,4 procent in 2025 naar 8 procent in 2026.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Geldt de startersvrijstelling alleen voor je eerste huis?
Nee. De regeling kan ook gelden bij een volgende woning, zolang je er niet eerder gebruik van hebt gemaakt.
Tot welke woningwaarde geldt 0% overdrachtsbelasting in 2026?
De maximale woningwaarde is 555.000 euro in 2026.
Betaal je alleen belasting over het bedrag boven de grens?
Nee. Als de woningwaarde boven 555.000 euro uitkomt, geldt 2 procent over de hele koopsom van de eigen woning.
Geldt de vrijstelling ook als je samen koopt?
Ja, maar per persoon wordt beoordeeld of aan de voorwaarden is voldaan. Daardoor kan de ene koper 0 procent betalen en de andere 2 procent.
Moet je de woning zelf bewonen?
Ja. De woning moet je hoofdverblijf worden, dus je moet er zelf voor langere tijd wonen.
Waar regel je de vrijstelling?
Via de notaris en de Belastingdienst. Je vult de verklaring in en levert die vóór de overdracht aan bij de notaris.
