Een koopwoning kan je belastingaangifte flink beïnvloeden. Niet alleen door de rente die je betaalt, maar ook door het eigenwoningforfait dat erbij komt. Daardoor is het antwoord op de vraag wanneer hypotheekrente aftrekbaar is net iets minder simpel dan veel mensen denken.
Toch is de kern goed te volgen. Heb je een woning die je zelf bewoont als hoofdverblijf, en is de lening bedoeld voor aankoop, verbetering of onderhoud van die woning, dan kom je vaak in aanmerking. Wel gelden er duidelijke voorwaarden, uitzonderingen en tijdslimieten. Zeker bij nieuwe hypotheken, een verhuizing met overwaarde of een lening die niet bij een gewone bank loopt.
Wanneer rente op je hypotheek aftrekbaar is
De rente is in 2024 aftrekbaar in box 1 als je aan deze voorwaarden voldoet:
- Je bent eigenaar van de woning.
- De woning is je hoofdverblijf.
- De schuld is een eigenwoningschuld.
- De lening is gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van de woning.
Voor hypotheken vanaf 2013 geldt daarnaast een extra eis. Je moet de schuld in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair of lineair aflossen. Voldoet een nieuwe lening daar niet aan, dan is de rente niet aftrekbaar.
Voor hypotheken van vóór 2013 geldt overgangsrecht. Daardoor kan ook een aflossingsvrije lening nog onder de renteaftrek vallen.
Zo werkt de berekening in de aangifte
In de aangifte inkomstenbelasting werkt het in 2024 in grote lijnen zo:
Eerst tel je de betaalde hypotheekrente en aftrekbare financieringskosten mee als aftrekpost in box 1. Daarna tel je het eigenwoningforfait op bij je inkomen in box 1. Het verschil bepaalt uiteindelijk hoeveel belastbaar inkomen overblijft.
De formule is:
Belastbaar inkomen box 1 = (inkomen uit werk en woning + eigenwoningforfait) – hypotheekrenteaftrek
Het belastingvoordeel hangt vervolgens af van het tarief waartegen de aftrek plaatsvindt. In 2024 is het maximale aftrekpercentage 36,97%. Dat percentage is gekoppeld aan het tarief van de eerste schijf.
De schijven in de inkomstenbelasting zijn in 2024:
- Schijf 1: tot en met € 75.518, 36,97%
- Schijf 2: meer dan € 75.518, 49,50%
Voor deze aftrek geldt in 2024 dus een maximum van 36,97%.
De rol van het eigenwoningforfait
Veel huiseigenaren kijken vooral naar de betaalde rente, maar vergeten het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat je bij je inkomen in box 1 moet optellen.
Voor woningen met een WOZ-waarde van € 75.001 tot en met € 1.310.000 is het eigenwoningforfait in 2024 0,35% van de WOZ-waarde.
Bij een WOZ-waarde boven € 1.310.000 geldt in 2024: € 4.585 + 2,35% van de WOZ-waarde boven € 1.310.000.
Daardoor is niet de volledige betaalde rente je echte fiscale voordeel. Eerst gaat het eigenwoningforfait er als het ware vanaf.
Rekenvoorbeeld met een inkomen van € 70.000
Stel, je hebt in 2024 een inkomen van € 70.000. Je betaalt in dat jaar € 12.000 aan rente voor je lening. De WOZ-waarde van je woning is € 300.000.
Dan ziet de berekening er zo uit.
Het eigenwoningforfait is 0,35% van € 300.000. Dat is € 1.050.
Je belastbaar inkomen in box 1 vóór aftrek van de rente wordt dan:
€ 70.000 + € 1.050 = € 71.050
Het netto aftrekbare bedrag is:
€ 12.000 – € 1.050 = € 10.950
Het belastingvoordeel in 2024 is dan:
€ 10.950 × 36,97% = € 4.048,22
Omgerekend naar een maandbedrag is dat:
€ 4.048,22 / 12 = € 337,35
Dit laat goed zien dat je niet alleen naar de betaalde rente moet kijken, maar ook naar het forfait dat erbij komt.
Rekenvoorbeeld met een inkomen van € 80.000
Een tweede situatie maakt ook duidelijk hoe dit uitpakt.
Stel, je inkomen is in 2024 € 80.000. Je betaalt € 15.000 aan rente en je woning heeft een WOZ-waarde van € 400.000.
Het eigenwoningforfait is dan:
0,35% van € 400.000 = € 1.400
Het belastbaar inkomen in box 1 vóór aftrek wordt:
€ 80.000 + € 1.400 = € 81.400
Het netto aftrekbare bedrag is:
€ 15.000 – € 1.400 = € 13.600
Het belastingvoordeel komt dan uit op:
€ 13.600 × 36,97% = € 5.027,92
Per maand is dat:
€ 5.027,92 / 12 = € 418,99
Uitzonderingen en regels waar het vaak misgaat
Juist bij de uitzonderingen ontstaan veel fouten in de aangifte. Dit zijn de belangrijkste punten om scherp op te zijn.
Nieuwe aflossingsvrije hypotheek
Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 geldt dat je moet aflossen, annuïtair of lineair, binnen 30 jaar. Sluit je na 2013 een volledig aflossingsvrije lening af, dan is de rente daarop niet aftrekbaar.
Oude hypotheek van vóór 2013
Voor oudere leningen geldt overgangsrecht. Daardoor kan rente op een aflossingsvrije hypotheek toch nog aftrekbaar zijn, als die lening onder de oude regels valt.
Niet de aflossing, alleen de rente
Een veelgemaakte vergissing is dat mensen denken dat hun hele maandlast aftrekbaar is. Dat klopt niet. Alleen de rente en financieringskosten zijn aftrekbaar, niet de aflossing.
Tweede woning
Voor een tweede woning geldt geen hypotheekrenteaftrek. Lees meer over de fiscale aspecten van een tweede woning.
Verhuur van de woning
Verhuur je de woning, dan is er geen renteaftrek over de verhuurperiode.
Lening bij familie, bv of buitenlandse bank
De rente kan ook aftrekbaar zijn als je leent bij familie, een bv of een buitenlandse bank. Voor leningen vanaf 2013 moet dan wel aan de voorwaarden worden voldaan, zoals marktconforme afspraken en de aflossingsplicht.
Maximale duur van de aftrek
De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor hypotheken van vóór 2001 geldt dat de aftrek uiterlijk stopt in 2031.
De bijleenregeling bij een volgende woning
Verkoop je je woning met overwaarde en koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Die regel houdt in dat je de overwaarde moet inzetten bij de aankoop van de volgende woning.
Doe je dat niet, dan heeft dat gevolgen voor welk deel van de nieuwe lening als eigenwoningschuld telt. En dus ook voor welk deel van de rente aftrekbaar is.
Dit punt speelt vooral bij doorstromers. Wie alleen kijkt naar de hoogte van de nieuwe hypotheek, mist vaak dat de oude overwaarde fiscaal meetelt.
Geen of kleine eigenwoningschuld
Voor mensen met geen of een kleine eigenwoningschuld speelt nog een aparte regeling. De afbouw van de aftrek voor geen of kleine eigenwoningschuld is in 2024 80%. In 2023 was dat 83,33%.
Zo regel je het in de praktijk
De verwerking loopt via de aangifte inkomstenbelasting bij de Belastingdienst, bijvoorbeeld in Mijn Belastingdienst. Daar geef je de gegevens van je woning, de betaalde rente en de relevante schuld door.
Wil je het belastingvoordeel niet pas achteraf ontvangen, dan kun je een voorlopige aanslag aanvragen of wijzigen. Daarmee kan de teruggave maandelijks worden verwerkt.
Voor belastingjaar 2024 moet de aangifte in principe vóór 1 mei 2025 binnen zijn. Vraag je zelf uitstel aan, dan kan dat tot 1 september. Via een belastingadviseur is vaak uitstel mogelijk tot 1 mei van het jaar daarop, via de Beconregeling.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
-
Wanneer is hypotheekrente aftrekbaar?
Als je eigenaar bent van de woning, die woning je hoofdverblijf is en de lening is gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van die woning. -
Is een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?
Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 niet, omdat dan annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar vereist is. Voor oudere leningen kan overgangsrecht gelden. -
Is de volledige hypotheeklast aftrekbaar?
Nee, alleen de betaalde rente en financieringskosten. De aflossing zelf is niet aftrekbaar. -
Hoeveel is het maximale aftrekpercentage in 2024?
In 2024 is het maximale aftrekpercentage 36,97%. -
Heeft een tweede woning recht op hypotheekrenteaftrek?
Nee, voor een tweede woning geldt geen renteaftrek. -
Wat doet het eigenwoningforfait met mijn aftrek?
Het eigenwoningforfait wordt bij je inkomen in box 1 opgeteld, waardoor je netto fiscale voordeel lager uitvalt dan alleen de betaalde rente doet vermoeden.
