Een appartement dat je niet zelf bewoont, kan financieel prettig voelen. Tot de belastingaangifte op tafel ligt. Dan komt al snel de vraag op: moet je de huur opgeven, mag je kosten aftrekken, en hoe werkt Box 3 precies bij een tweede woning?
Voor particulieren is de hoofdregel in 2026 vrij duidelijk. Een tweede woning valt in Box 3, dus in de belasting op sparen en beleggen. Daarbij kijkt de Belastingdienst niet naar de echte huurinkomsten, maar naar een forfaitair rendement. Juist dat zorgt vaak voor verwarring, zeker als je wel huur ontvangt maar bepaalde kosten niet mag aftrekken.
Zo wordt een tweede woning belast
Een woning die niet je hoofdverblijf is, valt voor particulieren in Box 3. Dat geldt voor woningen in Nederland en in het buitenland.
De waarde van die woning neem je op basis van de WOZ-waarde op de peildatum. Voor de aangifte geldt daarbij de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar. Daarnaast is de peildatum voor je vermogen 1 januari van het belastingjaar.
De belasting in Box 3 werkt in 2026 met forfaitaire rendementen. Voor een tweede woning geldt het forfaitaire rendement voor overige bezittingen. Dat is in 2026 definitief vastgesteld op 6,00%. Over de uitkomst betaal je vervolgens 36% Box 3-belasting.
Huurinkomsten zijn in Box 3 onbelast
Hier zit voor veel verhuurders het belangrijkste punt. De huurinkomsten uit een tweede woning zijn in Box 3 onbelast, in elk geval tot minstens 2027.
Dat betekent dat je de ontvangen huur niet apart als inkomen in Box 1 hoeft aan te geven, zolang sprake is van een particuliere situatie binnen Box 3. Juist daar gaat het vaak mis: mensen denken dat maandelijkse huur automatisch belast inkomen is. Bij een gewone tweede woning in Box 3 is dat dus niet zo.
De belasting zit al verwerkt in de manier waarop Box 3 rekent met een fictief rendement.
Kosten zijn niet aftrekbaar
Aan de andere kant mag je in Box 3 kosten bij een tweede woning niet aftrekken. Denk aan onderhoud of rente op een hypotheek voor die woning. Die kosten zijn in Box 3 niet aftrekbaar, tot 2027.
Dat voelt soms tegenstrijdig. De huur is niet belast, maar je kosten leveren ook geen aftrek op. Het systeem kijkt namelijk niet naar je werkelijke opbrengst en werkelijke kosten, maar naar een forfaitair rendement. Dat blijft zo tot 2028.
Hoe de berekening in 2026 werkt
De berekening van Box 3 bestaat grofweg uit een paar stappen.
Eerst kijk je naar je bezittingen op 1 januari 2026. Spaargeld, beleggingen en de waarde van de tweede woning tellen mee. Daarna kijk je naar schulden die meetellen in Box 3, zoals een schuld op die woning.
Vervolgens rekent de Belastingdienst met verschillende forfaitaire rendementen per categorie. In 2026 zijn dat:
- banktegoeden: 1,28% voorlopig
- overige bezittingen, waaronder een tweede woning: 6,00% definitief
- schulden: 2,70% voorlopig
Voor schulden geldt in 2026 eerst een drempel. Die is € 3.800 per persoon en € 7.600 voor fiscale partners. Alleen het deel boven die drempel telt mee.
Daarna trek je het heffingsvrij vermogen af. Dat is in 2026 € 59.357 per persoon en € 118.714 voor fiscale partners.
De rekenmethode luidt als volgt:
(forfaitair rendement bezittingen – forfaitair rendement schulden) – heffingsvrij vermogen = grondslag sparen en beleggen.
Over die grondslag wordt in 2026 het Box 3-tarief van 36% berekend.
Rekenvoorbeeld met fiscale partners
Stel, fiscale partners hebben op 1 januari 2026 het volgende vermogen:
- spaargeld: € 150.000
- beleggingen: € 75.000
- tweede woning met WOZ-waarde: € 200.000
- schuld op de tweede woning: € 100.000
Dan werkt de berekening zo.
Stap 1: bereken het forfaitaire rendement per categorie.
Spaargeld:
€ 150.000 × 1,28% = € 1.920
Beleggingen en tweede woning samen:
(€ 75.000 + € 200.000) × 6,00% = € 275.000 × 6,00% = € 16.500
Schulden boven de drempel van € 7.600:
(€ 100.000 – € 7.600) × 2,70% = € 92.400 × 2,70% = € 2.494,80 negatief rendement
Stap 2: bereken de rendementsgrondslag.
€ 1.920 + € 16.500 – € 2.494,80 = € 15.925,20
Stap 3: trek het heffingsvrij vermogen af.
€ 15.925,20 – € 118.714 = € 0
Omdat de uitkomst lager is dan de vrijstelling, blijft de grondslag sparen en beleggen in dit voorbeeld op € 0.
Stap 4: bereken de belasting.
€ 0 × 36% = € 0
Dit voorbeeld laat zien dat een tweede woning niet automatisch betekent dat je ook Box 3-belasting betaalt. Je totale vermogen, de schuld en de vrijstelling maken veel verschil.
Waar veel verhuurders de mist in gaan
De eerste fout is huurinkomsten aangeven in Box 1, terwijl die bij een particuliere tweede woning in Box 3 onbelast zijn.
De tweede fout is kosten aftrekken die in Box 3 niet aftrekbaar zijn, zoals onderhoud of hypotheekrente.
Een derde punt is de tegenbewijsregeling. Als je werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, kun je gebruikmaken van die regeling. Dan betaal je belasting over het werkelijke rendement.
Ook is er vaak verwarring over de overgang naar een systeem op basis van werkelijk rendement. Voor Box 3 geldt nu nog belasting over een forfaitair rendement. Een overgang naar werkelijk rendement is beoogd vanaf 2028.
Waar je op moet letten bij de aangifte
Bij een tweede woning draait veel om de juiste peildatum. Voor je vermogen geldt 1 januari van het belastingjaar. Voor de woningwaarde gebruik je de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar.
De aangifte inkomstenbelasting doe je meestal vóór 1 mei van het jaar volgend op het belastingjaar. Controleren en invullen kan via de website van de Belastingdienst en via Mijn Belastingdienst.
Heb je naast de woning ook spaargeld, beleggingen of schulden, dan is het verstandig om alles in samenhang te bekijken. Juist in Box 3 bepaalt het totaalplaatje hoeveel belasting je uiteindelijk betaalt.
Wat veranderde in 2026
Een paar cijfers zijn in 2026 anders dan in 2025.
Het heffingsvrij vermogen steeg van € 57.684 in 2025 naar € 59.357 in 2026 per persoon.
Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen, waar een tweede woning onder valt, steeg van 5,88% in 2025 naar 6,00% in 2026.
Het Box 3-tarief bleef gelijk op 36%.
De schuldendrempel bleef ook gelijk op € 3.800 per persoon.
Dit is informatief, geen persoonlijk advies
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Moet ik huurinkomsten uit een tweede woning opgeven?
Bij een particuliere tweede woning in Box 3 zijn de huurinkomsten onbelast, tot minstens 2027. Je geeft dus niet de ontvangen huur als inkomen in Box 1 aan.
Mag ik hypotheekrente of onderhoud aftrekken?
Nee, kosten zoals onderhoud en rente op de schuld van de tweede woning zijn in Box 3 niet aftrekbaar. Dat geldt tot 2027.
In welke box valt een tweede woning?
Een tweede woning die niet je hoofdverblijf is, valt voor particulieren in Box 3. Dat geldt voor woningen in Nederland en in het buitenland.
Welke waarde moet ik gebruiken voor de woning?
Je gebruikt de WOZ-waarde op de peildatum die geldt voor de aangifte. Dat is de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar.
Betaal ik altijd belasting als ik een tweede woning verhuur?
Nee. De woning telt mee in Box 3, maar door schulden en het heffingsvrij vermogen kan de uiteindelijke belasting uitkomen op € 0.
Kan ik minder Box 3-belasting betalen bij laag werkelijk rendement?
Ja, via de tegenbewijsregeling. Bij een lager werkelijk rendement kun je belasting betalen over het werkelijke rendement.
