Een tweede huis verhuren klinkt op papier vaak simpel: huur ontvangen, kosten betalen, klaar. Fiscaal werkt het anders. Voor de inkomstenbelasting telt meestal niet je echte huurinkomst, maar de waarde van de woning in box 3, samen met het forfaitaire rendement dat daarbij hoort.
Dat verschil is belangrijk, zeker als je vooraf wilt inschatten wat er onderaan de streep overblijft. Bij een verhuurde woning spelen de WOZ-waarde, de leegwaarderatio, eventuele schulden en het heffingsvrij vermogen allemaal mee. Daardoor kan de belastingdruk heel anders uitpakken dan veel mensen verwachten. Hieronder zie je hoe de regels voor belastingjaar 2024 werken, waar je op moet letten en wat dat in cijfers betekent.
Zo kijkt de fiscus naar een verhuurde tweede woning
Een tweede woning die je bezit en verhuurt, valt voor de inkomstenbelasting in box 3. Dat geldt voor particulieren met een tweede woning, niet voor het hoofdverblijf.
De basis is de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Voor belastingjaar 2024 kijk je dus naar de WOZ-waarde per 1 januari 2023. Die waarde neem je niet altijd één op één over. Als de leegwaarderatio van toepassing is, pas je die eerst toe op de WOZ-waarde. Daarna tel je de uitkomst op bij je overige bezittingen in box 3.
Heb je schulden die bij deze woning horen, dan kunnen die in box 3 aftrekbaar zijn, voor zover je boven de schuldendrempel uitkomt. Vervolgens trek je het heffingsvrij vermogen af. Over het resterende vermogen bereken je niet de belasting rechtstreeks, maar eerst een fictief rendement. Pas daarover betaal je belasting.
Voor 2024 zijn de belangrijkste cijfers:
- heffingsvrij vermogen: 57.000 euro per persoon
- heffingsvrij vermogen met fiscale partner: 114.000 euro
- box 3-tarief: 36 procent
- forfaitair rendement overige bezittingen, waaronder vastgoed: 6,04 procent
- forfaitair rendement banktegoeden: 1,44 procent
- forfaitair rendement schulden: 2,61 procent
- schuldendrempel: 3.700 euro per persoon
De berekening stap voor stap
De kernformule voor box 3 is:
Belastbaar vermogen box 3 = (bezittingen – aftrekbare schulden) – heffingsvrij vermogen
Daarna volgt de berekening van het voordeel uit sparen en beleggen:
Voordeel uit sparen en beleggen = (banktegoeden x 1,44 procent) + (overige bezittingen x 6,04 procent) – (schulden x 2,61 procent)
Over die uitkomst betaal je in 2024 36 procent belasting.
Bij een verhuurde woning is vooral van belang dat vastgoed onder overige bezittingen valt. Daardoor rekent de fiscus in 2024 met een forfaitair rendement van 6,04 procent. Je werkelijke huuropbrengst is dus niet automatisch het uitgangspunt voor de belastingheffing.
De rol van de leegwaarderatio
Bij verhuur kan de leegwaarderatio de waarde in box 3 verlagen, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Voor de jaren 2023 tot en met 2026 geldt daarvoor een tabel.
Een paar punten springen eruit. In 2024 geldt een leegwaarderatio van 100 procent als de jaarhuur minimaal 5 procent van de WOZ-waarde is. Dan telt de woning dus voor de volledige WOZ-waarde mee in box 3.
Ook geldt 100 procent bij een zakelijke of familierelatie met een ongebruikelijke huur, in de jaren 2023 tot en met 2025.
Verder is de leegwaarderatio vanaf 2023 niet van toepassing bij tijdelijke huurcontracten.
Dat maakt meteen duidelijk waarom de huurvorm en de huurhoogte fiscaal veel verschil kunnen maken. De aangepaste regels voor 2024 liggen bovendien dichter bij de marktwaarde dan eerder het geval was.
Rekenvoorbeeld 1: geen schuld, geen fiscale partner
Stel, je hebt een verhuurde woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, met peildatum 1 januari 2023. De jaarhuur is 15.000 euro. Dat is 5 procent van de WOZ-waarde.
In dat geval is de leegwaarderatio 100 procent. De waarde in box 3 blijft dus 300.000 euro.
Je hebt geen schuld en geen fiscale partner. Voor 2024 is het heffingsvrij vermogen dan 57.000 euro. Het belastbaar vermogen in box 3 wordt:
300.000 euro – 57.000 euro = 243.000 euro
Voor vastgoed geldt in 2024 een forfaitair rendement van 6,04 procent. Het voordeel uit sparen en beleggen is dan:
243.000 euro x 6,04 procent = 14.677,20 euro
De box 3-belasting wordt:
14.677,20 euro x 36 procent = 5.283,79 euro
Dit voorbeeld laat zien dat de belasting niet wordt berekend over de ontvangen huur van 15.000 euro, maar over een forfaitair rendement op het vermogen.
Rekenvoorbeeld 2: met schuld en lagere huur
Nu een situatie met een lagere huur en een hypotheekschuld.
De WOZ-waarde is 200.000 euro, met peildatum 1 januari 2023. De jaarhuur is 6.000 euro, oftewel 3 procent van de WOZ-waarde. In dit voorbeeld wordt gerekend met een leegwaarderatio van 85 procent. Daarmee komt de waarde in box 3 uit op 170.000 euro.
De hypotheekschuld is 100.000 euro. In 2024 geldt een schuldendrempel van 3.700 euro per persoon. De aftrekbare schuld wordt dan 96.300 euro.
Met een heffingsvrij vermogen van 57.000 euro kom je uit op deze grondslag sparen en beleggen:
(170.000 euro – 96.300 euro) – 57.000 euro = 16.700 euro
Voor het voordeel uit sparen en beleggen gebruik je de forfaitaire percentages voor bezittingen en schulden:
(170.000 euro x 6,04 procent) – (96.300 euro x 2,61 procent) = 7.754,57 euro
De box 3-belasting wordt vervolgens:
7.754,57 euro x 36 procent = 2.791,64 euro
Hier zie je twee dingen tegelijk. De schuld drukt de grondslag, maar verlaagt het belastbare voordeel niet één op één. En een lagere huur kan via de leegwaarderatio invloed hebben op de waarde die in box 3 meetelt.
Rendement realistisch bekeken
Bij het verhuren van een tweede huis wordt vaak eerst naar de bruto huur gekeken. Fiscaal zegt dat maar een deel. Voor de inkomstenbelasting in 2024 betaal je in box 3 namelijk 36 procent over een fictief rendement, niet over het werkelijke rendement.
Dat betekent dat je netto uitkomst kan afwijken van wat je op basis van alleen huurinkomsten verwacht. Zeker bij een hoge WOZ-waarde of beperkte schuld kan de heffing stevig oplopen. Andersom kan een schuld in box 3 de uitkomst dempen, maar ook dan blijft het systeem forfaitair.
Wie een realistische berekening wil maken, doet er daarom goed aan om minstens deze onderdelen naast elkaar te zetten:
- WOZ-waarde per 1 januari 2023
- jaarhuur
- toepassing van de leegwaarderatio
- hoogte van de schuld en de schuldendrempel
- heffingsvrij vermogen, alleen of met fiscale partner
- box 3-tarief en forfaitaire rendementen van 2024
Veelgemaakte misverstanden
Een veelvoorkomende fout is verwarring tussen box 1 en box 3. Huurinkomsten uit een tweede woning vallen meestal in box 3.
Daar staat wel een belangrijke kanttekening bij. Actieve exploitatie kan leiden tot box 1, als sprake is van winst uit onderneming.
Ook wordt de hypotheek van een tweede woning soms verward met een eigenwoningschuld. Voor een tweede woning is er geen hypotheekrenteaftrek zoals bij het hoofdverblijf. De schuld kan wel aftrekbaar zijn in box 3.
Een andere fout is de leegwaarderatio overslaan terwijl die wel van toepassing is. Dat kan direct invloed hebben op de waarde waarover je rekent.
Tot slot verwachten sommige verhuurders belasting over het werkelijke rendement. Tot 2027 wordt in box 3 gerekend met een fictief rendement.
Waar je dit controleert en regelt
Voor een juiste aangifte heb je meestal gegevens uit meerdere bronnen nodig. De aangifte zelf regel of controleer je via de Belastingdienst, bijvoorbeeld in Mijn Belastingdienst. Voor eigendomsinformatie kun je terecht bij het Kadaster. De WOZ-waarde vind je via de gemeente, op de WOZ-beschikking.
Voor belastingjaar 2024 geldt dat de aangifte inkomstenbelasting uiterlijk 1 mei 2025 binnen moet zijn. Uitstel aanvragen kan vóór 1 mei 2025, meestal tot 1 september 2025. Regel je de aangifte via een belastingadviseur, dan kan uitstel voor de aangifte 2024 lopen tot 1 mei 2026.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
-
Hoe wordt een verhuurde tweede woning belast?
Meestal valt die in box 3. Voor belastingjaar 2024 betaal je 36 procent belasting over een fictief rendement. -
Tellen de huurinkomsten zelf mee voor de inkomstenbelasting?
Bij box 3 is niet de werkelijke huur het uitgangspunt, maar de waarde van de woning en de forfaitaire rendementen. -
Mag ik de hypotheekschuld aftrekken?
Een schuld kan in box 3 aftrekbaar zijn, voor zover die boven de schuldendrempel van 3.700 euro per persoon uitkomt in 2024. -
Wanneer geldt de leegwaarderatio?
Die kan gelden bij verhuur, afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde. Bij tijdelijke huurcontracten is de regeling vanaf 2023 niet van toepassing. -
Is er hypotheekrenteaftrek voor een tweede woning?
Nee, voor een tweede woning is er geen hypotheekrenteaftrek zoals bij het hoofdverblijf. -
Wanneer moet de aangifte inkomstenbelasting 2024 binnen zijn?
Uiterlijk 1 mei 2025. Uitstel aanvragen kan vóór 1 mei 2025.
