Een woning van 400.000 euro kopen en bij de notaris ineens nog 8.000 euro belasting moeten afrekenen, dat voelt voor veel kopers als een verrassing. Toch is overdrachtsbelasting een vast onderdeel van de aankoop van onroerend goed. Of je die belasting betaalt, en hoeveel, hangt vooral af van twee dingen: ga je er zelf wonen, en kom je in aanmerking voor de startersvrijstelling?
Voor een eigen woning kan het tarief in 2024 uitkomen op 0 procent of 2 procent. Koop je juist voor verhuur, als belegging of gaat het om een ander soort onroerende zaak, dan geldt in 2024 meestal 10,4 procent. Juist omdat de verschillen groot zijn, is het belangrijk om vooraf te weten waar je aan toe bent.
In welke situaties betaal je deze belasting?
De heffing geldt voor de koper van een onroerende zaak. Denk aan een woning, maar ook aan een bedrijfspand of grond. Ook als je rechten op onroerende zaken koopt, zoals erfpacht of opstal, kun je ermee te maken krijgen.
Bij de aankoop van een woning zijn er in 2024 grofweg drie uitkomsten:
- 0 procent, als je gebruik kunt maken van de startersvrijstelling
- 2 procent, als je de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken maar niet onder de vrijstelling valt
- 10,4 procent, als de woning niet je hoofdverblijf wordt, bijvoorbeeld bij verhuur of een vakantiewoning
De kernvraag is dus niet alleen of je een huis koopt, maar vooral hoe je het gaat gebruiken.
De regels in 2024 op een rij
Voor een woning die je zelf gaat bewonen als hoofdverblijf geldt in 2024 een tarief van 2 procent. Dat tarief geldt bijvoorbeeld voor kopers van 35 jaar of ouder, of voor jongere kopers die niet aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoen.
De startersvrijstelling is in 2024 0 procent. Daarvoor moet je op het moment van verkrijging tussen de 18 en 34 jaar zijn. Daarnaast moet de woning je hoofdverblijf worden en mag je de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. Ook geldt in 2024 een maximale woningwaarde van 510.000 euro.
Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, dan geldt in 2024 het algemene tarief van 10,4 procent. Dat tarief geldt ook voor bedrijfspanden en grond.
Hoe bereken je wat je betaalt?
De berekening is eenvoudig:
Overdrachtsbelasting = percentage x koopsom of waarde van de woning
Dat percentage is dus afhankelijk van jouw situatie. Bij een woning voor eigen bewoning is dat in 2024 0 procent of 2 procent. In andere gevallen is het 10,4 procent.
Rekenvoorbeelden
Met voorbeelden wordt het verschil meteen duidelijk.
Voorbeeld 1: starter van 30 jaar
Je koopt in 2024 een woning van 300.000 euro. Je bent 30 jaar, gaat er zelf wonen en voldoet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling.
De berekening is dan:
0 procent van 300.000 euro = 0 euro
Je betaalt in dit geval dus geen overdrachtsbelasting.
Voorbeeld 2: koper van 40 jaar
Je koopt in 2024 een woning van 400.000 euro. Je bent 40 jaar en de woning wordt je hoofdverblijf. De startersvrijstelling geldt niet vanwege je leeftijd.
De berekening is dan:
2 procent van 400.000 euro = 8.000 euro
Je betaalt dus 8.000 euro.
Voorbeeld 3: woning voor verhuur
Je koopt in 2024 een woning van 250.000 euro om te verhuren. De woning wordt niet je hoofdverblijf.
De berekening is dan:
10,4 procent van 250.000 euro = 26.000 euro
Je betaalt in dit geval 26.000 euro.
Hoe loopt dit in de praktijk?
In de meeste gevallen regel je dit niet zelf rechtstreeks met de Belastingdienst. Rond de overdracht verloopt het meestal zo.
Eerst teken je de koopovereenkomst. Daarna stelt de notaris de leveringsakte op. Vervolgens doet de notaris namens jou aangifte voor deze belasting en betaalt het bedrag aan de Belastingdienst. Daarna schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster.
Daardoor zie je de belasting meestal terug in de afrekening rond de levering van de woning.
Wanneer moet je het regelen?
Een paar momenten zijn belangrijk.
Voor de startersvrijstelling moet je de verklaring vóór de overdracht bij de notaris regelen. Wacht je daarmee te lang, dan kan dat gevolgen hebben voor de toepassing van de vrijstelling.
De betaling loopt normaal via de notaris bij levering van de woning.
Doe je zelf aangifte zonder notaris, dan moet dat binnen 1 maand nadat je eigenaar bent geworden.
Ben je het niet eens met de afhandeling of het bedrag, dan kun je binnen 6 weken na betaling bezwaar maken.
Waar gaat het vaak mis?
Juist bij deze belasting worden vaak aannames gedaan die later duur uitpakken.
Een veelgemaakte fout is denken dat de heffing fiscaal aftrekbaar is. Dat is niet zo.
Ook belangrijk: de startersvrijstelling geldt per koper, niet per woning. Koop je samen, dan moet per persoon worden gekeken of aan de voorwaarden is voldaan.
Daarnaast kun je de vrijstelling maar één keer gebruiken.
Bij de waardedrempel van 510.000 euro in 2024 telt de woningwaarde inclusief aanhorigheden mee. Verder geldt de vrijstelling niet voor sloopwoningen, bedrijfspanden en losse garages.
Bij deelverhuur moet je extra opletten. De vrijstelling geldt niet voor het verhuurde deel, behalve als je meer dan 90 procent van de woning zelf bewoont.
Handig om te controleren voor je tekent
Voordat je de aankoop afrondt, kun je deze punten nalopen:
- Wordt de woning je hoofdverblijf?
- Ben je op het moment van verkrijging tussen de 18 en 34 jaar?
- Heb je de startersvrijstelling al eerder gebruikt?
- Blijft de woningwaarde in 2024 op of onder 510.000 euro?
- Is er sprake van verhuur, deelverhuur of een ander gebruik dan eigen bewoning?
Twijfel je, dan kun je dit controleren via de Belastingdienst, de BelastingTelefoon of je notaris. De notaris regelt de aangifte en betaling, en het Kadaster verzorgt de inschrijving van de akte.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Wanneer betaal je overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning?
Meestal betaal je dit bij de levering van de woning via de notaris. De notaris doet aangifte en draagt het bedrag af aan de Belastingdienst.
Betaal je altijd overdrachtsbelasting als je een huis koopt?
Nee. In 2024 kan het tarief 0 procent zijn via de startersvrijstelling, 2 procent bij eigen bewoning of 10,4 procent als het geen hoofdverblijf is.
Wanneer geldt de startersvrijstelling?
In 2024 geldt die als je 18 tot en met 34 jaar bent, de woning je hoofdverblijf wordt, je de vrijstelling niet eerder gebruikte en de woningwaarde niet hoger is dan 510.000 euro.
Hoe vaak mag je de startersvrijstelling gebruiken?
Die vrijstelling is maar één keer te gebruiken.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee, deze belasting is niet fiscaal aftrekbaar.
Wat als je een woning deels verhuurt?
Dan geldt de vrijstelling niet voor het verhuurde deel, behalve als je meer dan 90 procent van de woning zelf bewoont.
