Je hebt een huis op het oog van 425.000 euro en vraagt je af of dat haalbaar is in 2026. Of misschien wil je eerst weten in welke prijsklasse je kunt zoeken, voordat je een bezichtiging plant. Dan kom je al snel uit bij de vraag: hoeveel kun je maximaal lenen op jouw inkomen?
Voor 2026 spelen meerdere dingen tegelijk mee. De leennormen worden elk jaar vastgesteld door Nibud en het kabinet. Daarbij telt niet alleen je salaris, maar ook of je alleen koopt of samen, of je een studieschuld hebt, welk energielabel de woning heeft en of je gebruikmaakt van NHG. Juist die combinatie bepaalt hoeveel ruimte je hebt.
Waarom je maximale hypotheek in 2026 anders kan uitvallen
De maximale hypotheek in 2026 hangt sterk samen met de nieuwe leennormen. Die worden jaarlijks vastgesteld door Nibud en het kabinet. Voor veel huishoudens pakt 2026 ruimer uit, omdat een gemiddelde loonstijging van 4,1% wordt verwacht. Als je inkomen meestijgt, stijgt je leencapaciteit meestal mee.
Voor hogere inkomens kan dat verschil flink oplopen. Zij kunnen in 2026 ongeveer 6.000 tot 15.500 euro meer lenen. Dat is genoeg om net in een hogere prijsklasse te vallen, of om meer ruimte te hebben voor verbouwing of verduurzaming binnen je totale woonbudget.
Bij lagere inkomens ligt het gevoeliger. Daar kan de maximale hypotheek juist dalen als het loon niet meestijgt. Het is dus niet genoeg om alleen naar algemene berichten over ruimere normen te kijken. Jouw eigen inkomen blijft de basis.
Je inkomen is belangrijk, maar niet het enige
Als je een maximale hypotheek gaat berekenen, draait het niet alleen om bruto jaarinkomen. In 2026 wegen ook deze punten mee.
Alleenstaand of samen kopen
Tweeverdieners hebben vaak een gunstigere leencapaciteit, omdat beide inkomens meetellen. Daardoor kom je samen meestal hoger uit dan wanneer één persoon alleen koopt.
Voor alleenstaanden is er in 2026 juist extra ruimte. Bij een inkomen vanaf 28.000 euro geldt 17.000 euro extra leenruimte. Dat kan voor solo-kopers een merkbaar verschil maken, zeker in een krappe markt waar elke stap in budget telt.
Studieschuld
Een studieschuld beïnvloedt je maximale hypotheek, omdat die wordt meegenomen als maandlast. Ook als je inkomen goed is, kan die schuld dus drukken op wat je kunt lenen.
Energielabel van de woning
Het energielabel is in 2026 een belangrijke factor bij je maximale hypotheek. Dat komt doordat er extra leenruimte kan zijn voor energiezuinige woningen en voor verduurzaming. Tegelijk veranderen de bedragen per label.
De extra leenruimte voor energiezuinige woningen daalt in 2026 voor woningen met label A+++ naar 25.000 euro en voor A++++ naar 40.000 euro. Daardoor kan hetzelfde inkomen bij de ene woning tot een andere maximale hypotheek leiden dan bij de andere.
Hoeveel kun je lenen ten opzichte van de woningwaarde?
In 2026 blijft gelden dat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen. Koop je een woning van 400.000 euro, dan kun je dus in principe maximaal 400.000 euro financieren met een hypotheek.
Daarbovenop is extra lenen voor verduurzaming mogelijk, tot 106% van de woningwaarde. Dat geeft ruimte als je energiebesparende maatregelen wilt meefinancieren.
Dat klinkt ruim, maar er is een tweede grens die vaak minstens zo belangrijk is: je inkomen. Je hypotheek moet dus niet alleen passen bij de woningwaarde, maar ook bij wat je op basis van je inkomen kunt dragen.
Vergeet je eigen geld niet
Zelfs als je maximale hypotheek hoog genoeg is, heb je bij aankoop nog steeds eigen geld nodig. In 2026 moet je rekening houden met kosten koper van circa 5 tot 6% van de koopsom.
Koop je bijvoorbeeld een woning van 400.000 euro, dan kom je voor die kosten grofweg uit op 20.000 tot 24.000 euro aan eigen geld. Dat bedrag kun je niet meefinancieren binnen de standaardgrens van 100% van de woningwaarde.
Voor veel kopers is dit in de praktijk de echte drempel. Je maximale hypotheek berekenen is dus stap één, maar je spaargeld bepaalt mede of kopen echt haalbaar is.
NHG in 2026: waar de grens ligt
De NHG-grens stijgt in 2026 naar 470.000 euro. Dat betekent dat woningen tot dat bedrag in aanmerking kunnen komen voor NHG.
Als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, is tot 498.200 euro mogelijk. Dat maakt NHG ook relevant voor kopers die meteen willen investeren in een zuinigere woning.
Bij het bepalen van je maximale hypotheek is dit vooral belangrijk als je zoekt rond die prijsgrenzen. Zit je daar net onder of net boven, dan kan dat invloed hebben op hoe je je aankoop en financiering inricht.
Starters: dit verandert er naast je hypotheek
Voor starters draait het niet alleen om hoeveel je kunt lenen. Ook de aankoopkosten spelen mee.
De startersvrijstelling overdrachtsbelasting stijgt in 2026 naar 555.000 euro voor kopers van 18 tot 35 jaar. Dat kan de hoeveelheid eigen geld die je nodig hebt verlagen, zolang je binnen die voorwaarden en prijsgrens koopt.
Voor woningen die niet je hoofdverblijf zijn, daalt de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8%. Voor wie een woning koopt om er zelf te wonen, is vooral de startersvrijstelling relevant.
Rekenvoorbeelden: zo kunnen de verschillen ontstaan
Een maximale hypotheek berekenen in 2026 is maatwerk, maar met de bekende regels zie je al snel waar de verschillen vandaan komen.
Stel, je koopt alleen en je inkomen ligt op of boven 28.000 euro. Dan heb je in 2026 17.000 euro extra leenruimte als alleenstaande. Dat kan net het verschil zijn tussen buiten de stad zoeken of toch in je voorkeurswijk kunnen bieden.
Stel daarnaast dat je een energiezuinige woning koopt. Dan speelt het energielabel mee in je maximale hypotheek. Bij een woning met A+++ is in 2026 25.000 euro extra leenruimte mogelijk, bij A++++ 40.000 euro. Koop je juist een minder zuinige woning, dan kan die ruimte anders uitvallen.
Koop je samen, dan tellen beide inkomens mee. Tweeverdieners hebben daardoor vaak meer leencapaciteit dan alleenstaanden. Heb je daarnaast een studieschuld, dan werkt die weer de andere kant op, omdat die als maandlast meetelt.
En zoek je rond de NHG-grens, dan is het verschil tussen 470.000 euro en 498.200 euro met energiebesparende maatregelen ineens relevant voor de opzet van je financiering.
Waar je op moet letten als je jouw maximale hypotheek berekent
Voor 2026 is het verstandig om niet alleen naar één online uitkomst te kijken, maar naar het geheel van je situatie. Let in elk geval op deze punten:
- je inkomen en de verwachte loonstijging
- of je alleen koopt of met z’n tweeën
- een eventuele studieschuld
- het energielabel van de woning
- of je gebruik wilt maken van NHG
- hoeveel eigen geld je hebt voor kosten koper
Juist die combinatie bepaalt of een woning op papier én in de praktijk betaalbaar is.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Raadpleeg voor jouw situatie een onafhankelijk adviseur.
FAQ
Hoeveel kan ik maximaal lenen in 2026?
Dat hangt af van je inkomen, de leennormen van 2026, je huishoudsituatie, een eventuele studieschuld en het energielabel van de woning.
Kan ik in 2026 meer hypotheek krijgen door loonstijging?
Ja, er wordt gemiddeld 4,1% loonstijging verwacht en de leencapaciteit stijgt daar vaak in mee.
Hoeveel extra hypotheek krijgt een alleenstaande in 2026?
Een alleenstaande met een inkomen vanaf 28.000 euro krijgt in 2026 17.000 euro extra leenruimte.
Telt mijn studieschuld mee voor mijn maximale hypotheek?
Ja, een studieschuld beïnvloedt je maximale hypotheek en telt mee als maandlast.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig bij het kopen van een huis in 2026?
Je hebt eigen geld nodig voor de kosten koper, circa 5 tot 6% van de koopsom.
Hoeveel van de woningwaarde mag ik lenen in 2026?
Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, plus extra voor verduurzaming tot 106%.
